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在房地產(chǎn)銷售界很多人都說有一個金三銀四，什么意思？以往每年的三月份、四月份剛好開春，房地產(chǎn)業(yè)也能迎來一個銷售旺季。然而今年情況有些變化，三月份已經(jīng)過去了，很顯然剛剛過去的三月份算不得金三，雖然說各地稍微迎來了一點小陽春，但是房地產(chǎn)銷售業(yè)希望的那種熱賣的景象顯然沒有出現(xiàn)。


實際上這樣的冰凍期從去年下半年就已經(jīng)開始，以往的節(jié)目我們跟大家聊過，去年上半年的時候因為擔心未來全世界都會遭遇到大通脹，所以很多人把投資的目光投向了房地產(chǎn)。大家覺得是不是持有房產(chǎn)能夠度過通脹？然而很多城市經(jīng)歷了多輪的政策調(diào)控之后，從去年下半年開始房地產(chǎn)慢慢進入到了冰凍期。


我記得當時最嚴格的一個政策是某個地方推出來的二手房指導(dǎo)價，什么意思？咱們清楚以往二手房是隨行就市的，你房東想賣多少錢你就可以掛牌多少錢，只要有人愿意買就可以。但是為了抑制房地產(chǎn)無序上漲這股虛火，有的城市人家就推出了二手房的指導(dǎo)價。道理很簡單，一手房你要賣之前你要到政府的去備案，所以相對而言這個一手房的價格是比較容易把控的。二手房的都是個人報，你愿意報多少就報多少，所以二手房的價格經(jīng)常是無序的。甚至有的小區(qū)人家業(yè)主心還很齊，哪一個業(yè)主把自己二手房的價格報的比較低的時候，這個鄰居群還有討論，大家說你不要把你的房子價格報這么低，你報的這么低會影響到我們其他業(yè)主的權(quán)利的，會拉低我們整個小區(qū)的平均房價的。


針對這個情況，去年下半年的時候某個城市人家推出這個政策，這個城市的幾乎所有二手房，政府給一個指導(dǎo)價，而且這個指導(dǎo)價實際上是比很多房主的掛牌價要低很多的，打了六折、打了七折的。當?shù)卣f我們給這個指導(dǎo)價并不是說你非得以這個價格成交，而是告訴所有人，你這個備案價就是這樣，如果你非要以備案價高的價格去買，那么你風險自擔。而且當?shù)劂y行在評估二手房價格的時候要以這個備案價為基準。換句話講，如果這套房屋的政府備案價是700萬，那你頂多給他放七成490萬的貸款，哪怕他實際成交價是1000萬，你也不能給他放700萬的貸款。


于是在各種各樣政策調(diào)控之下，去年下半年開始各地房價都是量價齊跌，有人說房地產(chǎn)進入到了寒冬。一直到今年開年以來，由于房子實在是太難賣了，所以最近兩個月我們看到各地陸陸續(xù)續(xù)推出了各種各樣的解凍措施。有的城市人家已經(jīng)把限購取消了，在過去幾年幾乎所有中國城市都推出了各種各樣的限購措施，你得在當?shù)亟贿^社保，還不能只交個一兩年，你才能有購房資格?，F(xiàn)在有的城市把這個限購取消了，還有的城市說，以往我們經(jīng)常搞貨幣化棚改，貨幣化棚改可以短時間內(nèi)把大量的錢給那些拆遷的房主，給那些拆遷的戶，大家拿到錢之后房子被拆遷了，自然馬上要去買房。于是短時間內(nèi)造就了大量的剛需，所以當?shù)胤績r迅速的漲上來。


過去幾年貨幣化棚改這個詞我們簡直都聽不到，然而現(xiàn)在有的城市說沒辦法，那我們得重拾貨幣化棚改了，這樣才有可能挽救當?shù)氐姆績r。還有的城市把這個首付降下來，原來咱們知道付得三成，現(xiàn)在是說兩成首付也可以，購房者并不需要攢太多首付就可以入場，也推波助瀾?，F(xiàn)在您去問問很多城市的首套房貸二套房貸這個利率通通下降了，甚至有的銀行說這樣吧，二套房我們首付比例也不要那么高了，我們利息也不收那么高了，還有的城市干脆原來在二手房政策上是認房又認貸，現(xiàn)在不需要，人家是可以不用認房又認貸。


總之各地最近是推出了一系列的給房地產(chǎn)解凍的政策，然而很顯然效果不是很明顯。二月份全國房地產(chǎn)貸款的數(shù)額破天荒的下降了，這是過往十幾年所未有的現(xiàn)象。這說明什么？這說明買房子的人數(shù)量是在減少，所以跟銀行申請貸款人的數(shù)量也在減少。為什么會這樣？兩個方面原因。


一方面疫情已經(jīng)兩年多了，尤其是過去兩個月新一輪的疫情已經(jīng)波及了28個省市，很多地方的經(jīng)濟被按下了暫停鍵。餐飲業(yè)、航空業(yè)、旅游業(yè)、教培業(yè)，很多行業(yè)因為疫情深受打擊，所以老百姓手里沒有足夠的錢。而另一方面呢，由于房地產(chǎn)已經(jīng)進入了長達半年的冰凍期，因此很多消費者是在持幣觀望的。


不知道大家有沒有關(guān)注到這個現(xiàn)象，那就是我國老百姓在買房的時候，經(jīng)常是買漲不買跌的。什么意思？一個時期房價越是上漲越漲越旺，反而很多人要沖到房市中去買。為什么？因為對于大部分剛需而言，大家最擔心的就是我趕不上車，昨天的房價比今天低，今天的房價比明天低，后天房價可能更高，所以我得趕快上車趕快買，我再不買以后我就得花更多的錢，甚至我買不起這樣的地段這樣大小的房子了。


所以以往房地產(chǎn)一旦進入到上升通道之后，你都不需要動員，大量的消費者哪怕借很多錢也要涌進來。可是反過來講，當房地產(chǎn)進入到下行通道之后，那很多消費者就會持幣觀望。去年下半年以來，很多房地產(chǎn)商為了迅速回籠資金，人家打折，甚至號稱不光是打七折打八折，甚至有的地方號稱打骨折。對于房地產(chǎn)商而言，咱們也清楚人家建房是有成本的，幾乎現(xiàn)在每一個樓盤我們?nèi)ゲ椴橘Y料你都可以查到，他這片樓盤的地當年是多少錢招拍掛來的，折合樓面價是多少，我們再加一下他的建安成本、銷售成本、銀行利息，我們就能大概知道他的成本有多少，利潤有多高。


對于有的開發(fā)商而言，現(xiàn)在人家考慮的根本不是我這個樓、這個小區(qū)賺不賺錢，我要考慮的是我整個資金鏈會不會斷掉的問題。所以它以低于成本價銷售是有可能的，但是對于消費者而言，這個時候反而大家變得更加理性了。因為我們考慮昨天房價比今天高，今天房價比明天高，那么明天有沒有可能降的更厲害呢？當整個房地產(chǎn)進入到下行通道之后，大家就要考慮了，說我別現(xiàn)在買房買在頂點、買在山峰，明天我就損失了十幾、20萬塊錢呀。


所以越是整個市場環(huán)境不好，越是開發(fā)商狂打折，反而大家的購房意愿是大大降低的。這樣一個惡性循環(huán)導(dǎo)致金三銀四這個成色不再，而且說實話我們也真得提醒廣大購房者，當房地產(chǎn)處于上升通道之時，往往我們并不太擔心人家資金鏈斷了，因為它的銷售形式很火爆，大家唯恐買不到房，開發(fā)商能迅速的回籠資金，他賺到了足夠的錢，所以不會出現(xiàn)爛尾。而且工程品質(zhì)相對也能得到保證，有的開發(fā)商為了賺更多的錢，他會用更好的材料建樓把小區(qū)建得更漂亮，這樣才能賣大價錢。


可是一但房地產(chǎn)進入到下行通道之后問題可就來了，最小的問題是開發(fā)商賠本賣，他為了迅速的回籠資金，哪怕打折、哪怕賠本也得賣。但是你想他賺不到足夠的錢，有的開發(fā)商有可能就在建筑的過程中偷工減料，本來應(yīng)當是干掛石材的外界面，給你搞成這個涂料的，本來小區(qū)應(yīng)該栽很多樹搞綠化，干脆給你搞應(yīng)付干就得了。說實話這還只是小事，消費者更擔心的是開發(fā)商千萬不要因為資金鏈斷裂停工了，最終形成爛尾樓了。


說實話，現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個頭部房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金鏈問題了，有的欠人家的理財款還不上，有的業(yè)績太差，這個公報都不敢出，以至于被人家停牌。所以現(xiàn)在這樣一個狀態(tài)之下，去買這個期房或多或少都有點賭的成分。尤其在這個狀態(tài)下我們真得提醒大家，你千萬不要只看到人家的打折，而看不到其中的風險。所以您覺得現(xiàn)在這樣一個狀態(tài)之下是購房的好時機嗎？