有銀行接受未還清貸款房2次抵押專家稱警惕風(fēng)險(xiǎn)

所謂的“房抵貸”，是指借款人以自己或關(guān)系人的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或者是經(jīng)營用途的人民幣貸款。只不過，有些銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)，有些銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)，這就是所謂的“二押”，銀行普遍只接受在本行首次抵押的房產(chǎn)進(jìn)行“二次抵押”新增貸款。有些銀行只接受有房產(chǎn)證的現(xiàn)房，也有銀行可接受本行合作按揭項(xiàng)目的期房做抵押，但貸款額度在房產(chǎn)證下來前會(huì)有限制。

不過，最近，有銀行的貸款廣告稱“個(gè)人房產(chǎn)可以二次抵押，即使目前房子還在按揭，也可以貸出升值的部分?！蹦敲?，有房就能貸款到底是怎樣的一種操作？是否存在違規(guī)問題呢？

記者注意到，招行上海分行推出的 “有房就貸”產(chǎn)品，內(nèi)容相當(dāng)有吸引力：只要客戶在上海地區(qū)有房，無論是貸款已結(jié)清還是仍在貸款中，都有適合的貸款產(chǎn)品可以申請(qǐng)。不難看出，該產(chǎn)品主要就是針對(duì)上班族與小微業(yè)主，抵押額最高2000萬，貸款月供計(jì)算期最長可以到20年，可根據(jù)客戶的實(shí)際情況定制還款計(jì)劃。那么沒有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢呢？一位業(yè)內(nèi)人士為我們算了一筆賬：比如說在5年前，客戶貸款200萬買一處價(jià)值400萬的房產(chǎn)，到現(xiàn)在為止，這處房產(chǎn)已經(jīng)升值，升值到了多錢呢？1000萬了，而客戶還有150萬貸款余額沒還完，那么他現(xiàn)在又急需用錢怎么辦呢？在這個(gè)時(shí)候，他就可以用這個(gè)房產(chǎn)再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款了，理論上可以新貸出的額度應(yīng)該是房產(chǎn)現(xiàn)在估值的大概八成左右減去沒結(jié)清的貸款。一般來說估值相當(dāng)于市價(jià)的七成，所以新增加的額度大約是560萬減去150萬，差不多是410萬元左右。但是當(dāng)然，最終銀行審批的額度還與申請(qǐng)人的收入是有關(guān)系，一般來說要求月收入要大于月還款額的2倍。

看到招行的這則“有房就貸”的廣告，不少人甚至打起了銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)的主意，想借此籌集首付資金。不過，多家銀行人士表示，不論房產(chǎn)以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營，絕不能用于炒房、炒股?！百J款人在申請(qǐng)貸款時(shí)，都要求填寫貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。銀監(jiān)會(huì)還規(guī)定，發(fā)放的消費(fèi)貸款如果金額超過30萬元，那就不能直接打到貸款人的賬戶，而是采取受托支付形式，打到用途有關(guān)的賬戶。比如，申請(qǐng)裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶；申請(qǐng)旅游的直接進(jìn)入旅行社賬戶?！?/p>

樓市的火爆也讓一些中介看到了“商機(jī)”， 一家貸款中介機(jī)構(gòu)就對(duì)記者明確表示說，沒有還完貸款的房產(chǎn)的確可以進(jìn)行，只要有房產(chǎn)證就行。關(guān)于手續(xù)，只要“產(chǎn)權(quán)證，結(jié)婚的話提供你們夫妻雙方的東西”。而抵押的錢隨便干啥，基本上如果要是走銀行的話，就是裝修貸，打不到個(gè)人賬戶，裝修貸利息低，打到裝修公司的賬戶上，裝修公司給轉(zhuǎn)。

據(jù)了解，招行在吉林、北京等地區(qū)并未推出“有房就能貸款”業(yè)務(wù)。記者注意到，2014年，為了防止貸款資金進(jìn)入投資領(lǐng)域，北京銀監(jiān)局專門發(fā)文要求，個(gè)人消費(fèi)貸款原則上發(fā)放金額不超過100萬元、期限為10年以內(nèi)。這意味著，向北京地區(qū)的銀行申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，不論你的抵押房產(chǎn)估值多少，也不論你的個(gè)人收入多少，最多也就只能貸款100萬元。在中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍看來，招行上海分行此種做法存在較高風(fēng)險(xiǎn)。通過資產(chǎn)的增值部分再來進(jìn)行抵押或者是質(zhì)押，獲得第二輪質(zhì)押的信貸，客戶的貸款會(huì)增加，風(fēng)險(xiǎn)就是當(dāng)你的質(zhì)押品，比如說房子，它未來的市場價(jià)值出現(xiàn)比較大的波動(dòng)的時(shí)候，就會(huì)影響到質(zhì)押品的安全性，這對(duì)銀行來講也是要必須考慮的。當(dāng)大部分的銀行都用類似的辦法來拓展市場，整個(gè)社會(huì)的信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)可能都會(huì)因此而上升，這個(gè)有點(diǎn)類似美國在次貸危機(jī)之前在房地產(chǎn)市場上相似的一些做法，值得我們加以警惕。