只漲不跌深入人心瘋狂樓市有哪些風險

前段時間，河南有一對做小買賣的大爺大媽，由于擔心房價再度瘋長超過自己的支付能力，就扛著自己做買賣攢下來的一麻袋的錢來售樓處買房，當然這一麻袋的錢并不是百元大鈔，而是一元和五元的零錢。最后，售樓處抽調(diào)了數(shù)位員工才數(shù)清了這一麻袋的鈔票，總共是三萬塊。

中國的樓市自商品化以來還沒有經(jīng)歷過大的調(diào)整，在沒有下跌“參考史”的情況下，大家更愿意相信房價會繼續(xù)上漲。從這件小事可以看出，房價只漲不跌的理念已經(jīng)深入到了社會風險抵御能力最弱的群里。

如今，越來越多的人開始相信房地產(chǎn)是被政府護著的一頭倒不下的“?！?，尤其是一線城市的房價還將更加堅挺。然而，一個瘋狂的市場最終會回歸到原有的價值，不管這個回歸的周期有多長，以及回歸的方式是怎樣，去年A股的股災(zāi)就是一個真實的例子，只不過它回歸的方式有些不好看，是個硬著陸。

泡沫肯定會被擠出，讓資產(chǎn)回歸到合理的價格，這個過程或許三年，或許五年，但方式不太可能是日本式的硬著陸，倒有可能是人民幣計價的房價沒有跌，但美元計價的房價則是大幅縮水。

市場上不乏一些看空樓市后市的觀點，從中我們也可以窺探出中國樓市存在的一些風險。

一、中國購房者的還款負擔已超過次貸危機時的美國人

2011年~2012年，中國居民家庭每年負擔的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年則上升至28%，2016年或?qū)⒔咏?0%。美國在次貸危機時期，還款負擔率最高達32%。而日本在資產(chǎn)泡沫時期，還款負擔率最高達到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

對比可見，中國目前高達40%還款負擔率，已超越次貸危機時期的美國，已接近資產(chǎn)泡沫時期的日本，可見，中國人的負債程度之深，還款壓力之大。

二、上市房企凈利潤增長速度大幅下滑

一線城市、部分二線城市地王頻出，將土地成本抬升到新高度，甚至對沖了內(nèi)地低利率環(huán)境所帶來的融資成本下降。這使得房企利潤率持續(xù)下滑成為趨勢。A股上市房企上半年凈利潤同比下滑的房企達到驚人的51家，且有6家凈利潤同比增長僅僅是因為虧損減小而已。頻出的高價地塊如果不能順利“解套”，債務(wù)杠桿最終可能成為房企脖子上的致命套索。

三、一線城市高房價在人才市場造成劣幣驅(qū)逐良幣

高房價已經(jīng)將外來人口流入的門檻越抬越高，精英人才因為惡劣的居住生活條件而選擇逃離，而簡單體力勞動者本來就無意定居大城市，所以反而不會被高房價所嚇退。人才的流失將降低經(jīng)濟增長的質(zhì)量，而人口的規(guī)模和素質(zhì)對于城市或經(jīng)濟體發(fā)展而言意義重大。

四、貨幣“大放水”不會一直持續(xù)

一方面，本輪實行的寬松貨幣政策初衷并非單獨指向樓市，但在實操中卻讓重點城市樓市成了最大的得益者，還虹吸了其他實業(yè)的資金。另一方面，如果貨幣大規(guī)模放水，而實體經(jīng)濟依舊下滑，從而導(dǎo)致匯率大幅下跌，這是管理層最不愿看到的現(xiàn)實。未來通過溫和的方式來讓貨幣政策適度緊縮，這對樓市是一個重大的利空。

總之，一句話：“錢多還是換點美元吧?！?/p>