房?jī)r(jià)瘋狂背后有一場(chǎng)舉世罕見(jiàn)的財(cái)富毀滅戰(zhàn)

中國(guó)房地產(chǎn)被稱為虛擬經(jīng)濟(jì)并非浪得虛名，連華為這樣世界頂級(jí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)都被它重重的壓縮生存空間，別的實(shí)體企業(yè)的境遇就可想而知了。華為還可以遷去東莞，那連東莞也遷不起的企業(yè)該怎么辦？有不少正在遷出中國(guó)。對(duì)此讓我們看看任正非在新華社專訪中是怎么說(shuō)的吧：

“現(xiàn)在，世界的中心在哪里？不知道，會(huì)分散化，會(huì)去低成本的地方。高成本最終會(huì)摧毀你的競(jìng)爭(zhēng)力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡(luò)、高速公路，活力分布的時(shí)代已經(jīng)形成了，但不會(huì)聚集在高成本的地方。深圳房地產(chǎn)太多了，沒(méi)有大塊的工業(yè)用地了。大家知道大工業(yè)的發(fā)展，每一個(gè)公司都需要一定的空間發(fā)展?！?/p>

是的，正如任正非所言，高成本最終會(huì)摧毀你的競(jìng)爭(zhēng)力。而房地產(chǎn)的虛擬繁榮正在大規(guī)模系統(tǒng)性的推高成本：土地價(jià)格，資金成本，人工成本。這些高成本成了實(shí)體經(jīng)濟(jì)不可承受之重。任正非的話揭示了房地產(chǎn)的虛擬繁榮掏空中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)。

中國(guó)的房地產(chǎn)不退燒，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)如何振興。關(guān)于這一點(diǎn)，很多人從道義（比如沒(méi)房難結(jié)婚）上，或者從住房市場(chǎng)的供求層面，或者從土地財(cái)政，或者從腐敗叢生（依然是道義視角）等等方面闡述過(guò)。這些文章有一個(gè)共同的特點(diǎn)，那就是偏重譴責(zé)。但是譴責(zé)一般很難代表宏觀趨勢(shì)的力量，而更多是道義的力量。筆者在此將通過(guò)宏觀金融經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，為大家揭示房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大趨勢(shì)，以及對(duì)中國(guó)人財(cái)富配置的深遠(yuǎn)影響。

貨幣乘數(shù)和房地產(chǎn)價(jià)格同比增速在趨勢(shì)上一致性很高。貨幣乘數(shù)的下行趨勢(shì)確立之后，房地產(chǎn)價(jià)格同比增速也會(huì)確立下行趨勢(shì)；貨幣乘數(shù)的上行趨勢(shì)確立之后，房地產(chǎn)價(jià)格同比增速也會(huì)確立上行趨勢(shì)。貨幣乘數(shù)=貨幣供給/基礎(chǔ)貨幣。貨幣供給等于通貨（即流通中的現(xiàn)金）和活期存款的總和；而基礎(chǔ)貨幣等于通貨和準(zhǔn)備金的總和。一般而言，貨幣乘數(shù)越高，整個(gè)金融體系的杠桿就越高。所以可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)繁榮是通過(guò)給金融體系增加杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)的。但現(xiàn)在有一個(gè)問(wèn)題就是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)無(wú)法再承受更高的杠桿了。

目前中國(guó)的貨幣乘數(shù)已經(jīng)達(dá)到歷史最高水平，這意味著金融體系的杠桿已經(jīng)到了極限位置，很難再給房地產(chǎn)價(jià)格以持續(xù)的支撐。關(guān)于金融體系的杠桿已經(jīng)到了極限位置，我想給大家?guī)讉€(gè)關(guān)鍵詞：“眾籌 炒房”“票據(jù) 套利”“P2P 葉問(wèn)”。目前，中國(guó)的金融杠桿或許已是瘋狂了。

筆者的研判就是，貨幣乘數(shù)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)坍塌式的下滑，而這將給房地產(chǎn)以巨大的下行壓力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要去杠桿，貨幣乘數(shù)就必須下行，而這意味著房?jī)r(jià)同比增速必須下行。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是以金融體系的高杠桿為基礎(chǔ)的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要去杠桿，和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，這兩件事是滅火和潑油的關(guān)系。結(jié)論到這，筆者聯(lián)想到近來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策在執(zhí)行過(guò)程中變成了房?jī)r(jià)暴漲，這種潑油滅火的方式將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)帶來(lái)災(zāi)難。

重要的事說(shuō)兩遍：高杠桿下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)要突圍，房地產(chǎn)就不能夠再繁榮下去了。

房地產(chǎn)繁榮和中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸已經(jīng)成了魚(yú)和熊掌不可兼得了。一個(gè)必須加杠桿，一個(gè)必須去杠桿。要保房地產(chǎn)，又要去杠桿，這是自欺欺人。

一直以來(lái)主流媒體都講房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)是高庫(kù)存，應(yīng)該從供需層面發(fā)力去庫(kù)存，筆者一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)和供需無(wú)關(guān)，而在于金融杠桿：“深圳的很多房子其實(shí)被打包到了p2p金融，互聯(lián)網(wǎng)金融，信托，理財(cái)產(chǎn)品里面去，也就是充當(dāng)了其債務(wù)融資的抵押品，還有的就是純粹作為投機(jī)投資，或者作為地下錢莊的洗錢工具。

具體來(lái)說(shuō)，影子銀行的資金不少投入了以房地產(chǎn)為抵押物的高利貸里，有的干脆直接進(jìn)入了樓市，另外，香港是中國(guó)大陸的非法現(xiàn)金流洗錢中心（每年數(shù)千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動(dòng)性之便利，這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由于深圳地產(chǎn)可以在香港某些金融機(jī)構(gòu)做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融，互聯(lián)網(wǎng)金融，信托，理財(cái)產(chǎn)品，地下錢莊等方面均走在全國(guó)前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。

再推而廣之，整個(gè)一線城市的房地產(chǎn)均通過(guò)影子銀行放大了杠桿，一線城市樓市的堅(jiān)挺很大一部分源于影子銀行的杠桿支撐。房地產(chǎn)的危機(jī)并不是供求的危機(jī)，而是融資杠桿的危機(jī)，就像漢能股票的腰斬風(fēng)險(xiǎn)，并非其二級(jí)市場(chǎng)的供需，而是其被用來(lái)作為質(zhì)押物融資的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)去庫(kù)存之戰(zhàn)不僅是供需再平衡之戰(zhàn)，更是金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)之戰(zhàn)，搞不好會(huì)重蹈股災(zāi)的覆轍。”

文章發(fā)表后就出了鏈家炒房和首付貸的丑聞。再有就是近日北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，北京很多房主通過(guò)擔(dān)保公司從銀行違規(guī)騙取消費(fèi)貸資金用于炒房。其操作手法與股災(zāi)前質(zhì)押股票配資炒股如出一轍。房地產(chǎn)通過(guò)高杠桿去庫(kù)存的結(jié)局請(qǐng)參考超級(jí)股災(zāi)。從房地產(chǎn)商到房地產(chǎn)抵押融資套利的所有參與者將遭受重創(chuàng)。

房地產(chǎn)是中國(guó)所有債務(wù)杠桿之母。高杠桿就像毒品，這一點(diǎn)炒過(guò)期貨的人深有體會(huì)。所以人家美國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存很大一部分上都是通過(guò)降價(jià)進(jìn)行的，我們卻是通過(guò)房?jī)r(jià)暴漲來(lái)去庫(kù)存的。這就和指望某證券公司和司度聯(lián)手能在超級(jí)股災(zāi)期間幫助中國(guó)維護(hù)金融穩(wěn)定一樣，可能嗎？

是時(shí)候考慮再不觸發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的情況下，讓房地產(chǎn)業(yè)按照市場(chǎng)出清的規(guī)律走向終點(diǎn)了。一旦給銀行業(yè)和地方政府建立了防火墻（不良資產(chǎn)剝離和債務(wù)置換），中央很有可能就會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)出清的海嘯中自生自滅了。

這將是一場(chǎng)舉世罕見(jiàn)的虛擬財(cái)富毀滅戰(zhàn)。中國(guó)實(shí)業(yè)將在房地產(chǎn)業(yè)的廢墟上涅槃重生。