異地炒房團(tuán)再度活躍房價上漲存三推手

更多城市料收緊政策

在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，地方政府成為了各地調(diào)控政策發(fā)布的主體。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前政策動向來看，各地調(diào)控政策仍以約束信貸和購房資格為主，“邊走邊看”、小幅漸進(jìn)加碼的趨勢明顯。

目前，一線城市中僅有北京尚未公布調(diào)控政策，前期二線城市中房價漲幅居前的四個城市均已公布了調(diào)控政策。由于之前的政策效果不明顯，近期多個地政府繼續(xù)加大調(diào)控力度。

8月9日，合肥市限貸政策加碼，規(guī)定：市區(qū)有2套及以上住房，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的；市區(qū)有1套房或無房，但有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清的，均停止貸款。其中，查貸包括外地貸款記錄。而按照此前的規(guī)定，房產(chǎn)有兩套房，貸款有一筆沒結(jié)清，可按照60%的首付比例貸款。不過，合肥尚未實施限購。

9月18日杭州宣布限購后兩天，杭州三宗冷門地塊仍以高溢價成交，溢價率分別高達(dá)323%、325%和150%。這使得杭州調(diào)控壓力陡增。9月27日，杭州升級調(diào)控政策，自9月28日起，同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。根據(jù)公告，二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低于50%。

昆山市28日也發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，在蘇州市調(diào)控文件的基礎(chǔ)上，將二套房公積金貸款的比例上調(diào)至30%。

機構(gòu)人士表示，部分二線樓市高燒，未來還有多個城市可能升級調(diào)控政策，這些城市都是最近房價漲幅較高、較快的城市。鄭州、無錫、福州、石家莊、天津、濟(jì)南等城市出臺或加碼樓市調(diào)控的可能性較大。

除了調(diào)控政策加碼外，監(jiān)管機構(gòu)對違規(guī)機構(gòu)的懲罰力度也在加大。9月26日，深圳6平方米的“蟻房”被通報涉嫌違法違規(guī)，相關(guān)部門已經(jīng)責(zé)令“蟻房”所在的僑城尚寓項目整改。此外，上海銀監(jiān)局要求銀行立即終止與違規(guī)房地產(chǎn)中介的合作。

張大偉表示，隨著部分二線城市調(diào)控加碼，未來政策開始“托底蓋帽”。相對寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，在市場分化的情況下，調(diào)控政策也有區(qū)別。在這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線城市及輻射區(qū)出現(xiàn)了約束性政策。未來一些城市房價漲幅過快的話，還會出臺進(jìn)一步的政策。

房價上漲存“三推手”

業(yè)內(nèi)人士表示，資金潮疊加資產(chǎn)荒，以及部分購房者在這一輪房價上漲中獲利帶來的財富示范效應(yīng)，是樓市開始高燒的主要原因。

央行日前發(fā)布的8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，拽部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。分析人士指出，個人貸款的中長期貸款，多數(shù)是住房按揭貸款。8月個人貸款當(dāng)中的5286億元中長期貸款，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.71%，且8月這一數(shù)字較7月的4773億元又多增了513億元。

張大偉表示，數(shù)據(jù)顯示，過去十幾年的房地產(chǎn)波動歷史與貨幣政策完全吻合，外部宏觀因素是主要原因。不論是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，還是各項調(diào)控政策出臺，都是造成市場下行的主要原因。由于信貸刺激，本該降溫的房價再現(xiàn)爆發(fā)。

杠桿與庫存水平的錯配也是本輪房價大漲的原因之一。其中，供求關(guān)系緊張、房價較高的北京和上海卻是目前貸款利率折扣力度最大的地區(qū)。記者了解到，目前北京首套房商貸折扣有所降低，從原先的83折略有上升，但仍然處于85折的較低水平。濟(jì)南、武漢等梳城市，首套房商貸折扣大約在9折到9.5折。而在去庫存壓力最大的三四線城市，首套房商貸基本處于不打折的水平。若考慮到北京、上海流行的消費貸和房抵貸中可能有相當(dāng)部分進(jìn)入了樓市，京滬樓市的實際杠桿要高得多。

今年以來，流動性總體趨于寬松，債券、信托等金融產(chǎn)品收益率下滑，加之實體經(jīng)濟(jì)回報率下行，高收益產(chǎn)品剛性兌付逐步被打破，資金對低風(fēng)險高收益資產(chǎn)需求得不到滿足，“資產(chǎn)荒”隨之出現(xiàn)。房地產(chǎn)尤其是一二線城市的房地產(chǎn)成為大量資金追逐的標(biāo)的。

此外，先入市者的財富效應(yīng)也吸引了更多的后來者。在一些供應(yīng)有限的地區(qū)，供需關(guān)系失衡，導(dǎo)致房價上漲。

熨平情緒期待組合拳

在房價上漲的背景下，看空的聲音越來越小，惜售現(xiàn)象層出不窮，這又進(jìn)一步推高了房價。

鄭州作為本輪房價上漲的城市之一，出現(xiàn)了一手房和二手房房源同步枯竭的怪現(xiàn)象。記者了解到，目前鄭州新盤最火的區(qū)域當(dāng)屬鄭東新區(qū)，熱門樓盤往往一出即是“日光”。新房市場情緒也傳遞到了二手房市場，熱門地區(qū)二手房房源緊缺。鄭州本地人楊先生對記者表示，近期本來打算購買一套二手房用來自住，可是小區(qū)里竟然一套二手房都沒有供應(yīng)。“并不是沒房可賣，而是賣家認(rèn)為房子還要漲價，捂盤惜售的心態(tài)嚴(yán)重。這加劇了買家的恐慌性情緒?！睏钕壬f。

北京的數(shù)據(jù)也顯示市場情緒有逐漸陷入恐慌的跡象。云房數(shù)據(jù)市場分析師對記者表示，北京月度房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，今年以來房價大幅上漲并非是線性上漲，而是經(jīng)歷了多個階段，其中市場預(yù)期對房價走勢作用十分明顯。這位分析師表示，今年1-3月是北京房價的加速上漲期，當(dāng)時在深圳、上海房價大漲以及各種利好因素的帶動下，北京出現(xiàn)恐慌性購房，賣方紛紛上調(diào)掛牌價格，房價快速上漲。進(jìn)入4月，隨著深圳、上海先后出臺嚴(yán)格的調(diào)控政策，購房者逐漸趨于理性，房價漲幅收窄，這一趨勢維持到了7月。但進(jìn)入8月，受投資性需求帶動，購房者追漲情緒加劇，市場再度升溫，價格明顯回升。

中介的感受則更加直觀。鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者表示，在市場上行的趨勢下，買家買漲不買跌的心態(tài)嚴(yán)重。小區(qū)內(nèi)只要有一套房漲價并順利成交，后續(xù)房源的價格只會比之前的價格高，漲價也就順理成章。整個小區(qū)乃至相關(guān)區(qū)域的房價就上去了。

張大偉認(rèn)為，解決當(dāng)前部分城市樓市高燒的問題要從三個角度來著手：降低資金潮；增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；化解購房者恐慌情緒。這三個方面都需要政策發(fā)力。信貸不能只投到房地產(chǎn)中，應(yīng)引導(dǎo)其進(jìn)入實體；房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線的庫存，銀行對三四線城市應(yīng)加大優(yōu)惠力度。同時，還應(yīng)當(dāng)增加重點城市的土地供應(yīng)。“必須要給市場一個平穩(wěn)的預(yù)期，從而有助于為市場降溫。”張大偉表示。

“在正常的市場中，看多和看空的差距大致相等，即使這樣，其微小差異的長期積累也會導(dǎo)致市場波動，從而形成周期。從目前的房地產(chǎn)市場看，盡管總體風(fēng)險仍然可控，但多空差異在日益擴(kuò)大，整體看多的趨勢越來越強烈。這種現(xiàn)象值得警惕。一旦看多力量呈現(xiàn)壓倒性優(yōu)勢，市場的泡沫會急劇放大?！敝袊?建設(shè)銀行 高級研修院劉旌表示。