昨日，央行宣布個人房貸利率調整新政！自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：
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一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。
二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
新政一出，大家紛紛拋出各種問題：
新政將帶來哪些變化？
房貸利率到底高了還是低了？
以后房貸不能打折，是真的嗎？
新政對房貸有何影響？
別著急，你關心的問題，
普法君逐條為你解答。
Q
新政將帶來哪些變化？
根據(jù)新政，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
對此，新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼表示，此次調整的最重要的變化，是個人住房貸款定價基準的變化。在這次調整之前，個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。調整之后，個人住房貸款的定價基準是貨款市場報價利率（LPR），即在LPR的基礎上加點，根據(jù)LPR來確定個人住房貸款的利率，這是這次調整的根本。
財經(jīng)金融評論家余豐慧點評，過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個一年期貸款基準利率參考值，然后商業(yè)銀行參考定價自己的貸款利率。現(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質客戶平均利率基礎上上下浮動確定房貸利率。更加市場化了，商業(yè)銀行定價權提高，借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。
Q
房貸利率到底高了還是低了？
這是大家最關心問題。根據(jù)新政，首套房貸款不低于相應期限貸款市場報價利率，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）
這也就是說，根據(jù)8月20日的LPR報價，首套房利率不得低于4.85%，二套房利率不得低于5.45%。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認為，此前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，那么理論上來講，最優(yōu)質的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。
不過，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少。據(jù)統(tǒng)計35個城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，35個城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。
具體到我省，2019年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.31%；二套房貸款平均利率為5.55%，深圳地區(qū)首套房貸款利率平均水平為5.19%，二套房貸款利率平均水平為5.48%。新政出臺前，廣深兩地市場房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。
不過，房貸利率下降的可能性不大！
因為央行規(guī)定中提到的是利率是房貸利率最低下限。且根據(jù)新規(guī)，人民銀行省一級分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。也就是說，各地會根據(jù)情況“加價”且各家銀行也會根據(jù)本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，在4.85%（首套）、5.45%（二套房）上具體加價。
中國銀行主管研究員周景彤認為，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。
董希淼認為，央行省級分支機構將按照“因城施策”原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，預計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會有所上升。
從市場看，進入8月房貸利率有上調的趨勢。據(jù)多家銀行的最新情況，因近期房貸額度普遍偏緊，預計房貸利率近期會有上調趨勢。
而在8月20日國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上，央行副行長劉國強明確表示，對于房地產(chǎn)市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定?！熬唧w怎么操作，過幾天央行將發(fā)布個人住房貸款利率政策的公告，但有一點是肯定的：房貸的利率不下降?！?/p>
Q
房貸利率打折，真的成為歷史嗎？
以往，很多小伙伴去銀行申請房貸，幸運的時候，利率可以打折。比如說，目前上海就有部分銀行可以申請9折的房貸利率優(yōu)惠。甚至有部分銀行曾打過7折或8折。
但根據(jù)央行最新公告，房貸利率強調最低價格。那這是不是意味著房貸不能打折了？
答案是肯定的。因為所謂房貸利率打折，是因為以“基準利率”為標準進行打折，但如今房貸利率不再對標基準利率，自然不存在打折一說。
不過，按照央視新政內(nèi)容：首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，按8月20日5年期以上LPR為4.85%，這與目前上海的房貸平均利率相當。
Q
剛簽了合同，還沒放款，會受影響嗎？
對于已經(jīng)發(fā)放貸款的人來說，不受新政影響。
根據(jù)新政，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
Q
二套房貸款利率將如何調整？
根據(jù)新政，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點，按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%。
那么新政對二套房貸款利率有何影響？對此，東北證券研究總監(jiān)付立春表示，央行公告里面首先表達的目的就是要為堅決貫徹落實“房子是用來住的不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制?！岸追?0個基點的增加貌似不大，但結合因城施策的原則，預計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠大于60個基點。”付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)。
Q
近期房貸利率如何？
張大偉對此表示，近期房貸利率有4個特點。具體包括：
1.目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。
2.房貸利率在2019年上半年對比2018年下半年是明顯有所寬松，最近部分城市又有輕微上行，這種波動看屬于正常，房貸利率都沒有超過2018年第四季度。
3.最近央行多次要求各銀行限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，但對于正常的按揭貸款并沒有政策收緊，大部分城市房貸利率是平穩(wěn)的。
4.從全國看，因為基準利率不高，房貸執(zhí)行利率基本都在首套房基準10%-20%，二套房在20%-30%，整體看，平穩(wěn)將是主流。