最新樓市政策：全國樓市迎來調控新政爆發(fā)期

在政策的集中轟炸下，住宅市場的“非理性”繁榮還能繼續(xù)多久？值得注意的是，全國21個出臺調控政策的城市，均稱是結合地方情況制定的相應政策，符合國家層面對于地產調控要“分城施策”的主張。

有消息稱，9月底，中央層面曾連續(xù)召開了兩次專門針對房地產的工作部署會。多個熱點城市負責人匯報了遏制房價過快上漲的方案。

銀政聯(lián)合圍捕

對于虛火已久的熱點樓市而言，這顯然是一場從上自下、涉及范圍廣泛的圍捕行動。

10月6日，2016年第四次G20財長和央行行長會議在華盛頓舉行。中國人民銀行行長周小川指出，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發(fā)展。周小川同時表示，隨著全球經濟復蘇逐步正?；?，中國也會對信貸增長有所控制。

而事實上，就在央行表態(tài)之前的9月30日至10月8日，短短9天時間，在“帶頭大哥”北京率先祭出嚴厲的樓市調控政策后，南京、廈門、深圳、蘇州等共計21個城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸。

與此同時，國慶節(jié)假日期間，住建部公布了45家違法違規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構名單，指出這些企業(yè)和機構發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以抬高房價、牟取私利。這些不法行為損害消費者權益，誤導市場預期，社會影響惡劣。這是有關部門宣布對房地產銷售機構實施“黑名單”管理以來的一次雷霆行動。

中原地產首席分析師張大偉分析政策內容發(fā)現(xiàn)，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個城市外，其他城市政策力度遠遠不如2014年“9·30”政策之前的執(zhí)行力度(46個城市限購、全面認房又認貸限貸)，甚至很多城市可以說是蜻蜓點水。

但張大偉認為，這一輪房價上漲太快太集中，而且事實上也是杠桿利用最過度的一次上漲。這一輪很多投資客已經賺得盆滿缽滿，所以他們的止損線會很低，一旦市場有風吹草動，很可能會放棄部分利潤離場，這種情況下，需要擔憂即使力度不大的調控也會出現(xiàn)踩踏效應。而且這一輪收緊，雖然看似一城一策，但如此密集地出臺，充分證明了，這一輪政策并非地方主動出臺，有可能是在高層全面施壓下的集體舉動。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從房地產市場趨勢來看，本輪調控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲，市場率先調整極有可能會從上述城市開始。

“按照房地產周期判斷來看，6-8個月之后也就是2017年年中開始，伴隨著供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2017年年中出現(xiàn)下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價?！睆埡陚ヮA計，上述熱點城市會率先出現(xiàn)個案大幅降價現(xiàn)象，市場也將普遍進入降價的周期，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。這個過程可能會一直延續(xù)到2018年上半年。

從各地集中的9天時間全面出臺的政策看，其中主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還有多個城市會出臺條款政策。最后有可能將有20-30個城市形成本輪調控政策風暴(部分三線城市也加入調控行列)。

3萬億存貨隱患

而對于房企來講，在新一輪的調整期，整合并購大潮將繼續(xù)上演；那么，哪些房企會在這輪調整中難以為繼，最終退出房地產市場？

實際上，得益于今年以來的火爆行情，大多數(shù)大型房企都賺得盆滿缽滿。9月30日，有研究機構披露房企銷售業(yè)績排行榜，進入前三甲的房企為：恒大、萬科、碧桂園，這3家最有可能成為年內超過3000億元的企業(yè)。

在業(yè)內人士看來，隨著“地王”頻出，市場分化嚴重，中小房企沒有實力大量拿地以求得未來生存空間，房地產行業(yè)集中度將進一步提高。

不過，一邊是熱點城市的火爆銷售，一邊卻是賴在賬面上的大量庫存，在這一點上，大型房企與中小房企的境遇似乎沒有差異。

根據資訊統(tǒng)計數(shù)據，截至6月底，A股135家上市房企存貨總計3.38萬億元，而去年同期這135家房企存貨總計約2.88萬億元，同比漲幅為17%。

在已公開發(fā)布的半年報數(shù)據中，萬科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團的存貨凈額分別高達4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元相隨其后。

業(yè)內分析人士對《華夏時報》記者表示，過高的存貨意味著有大批建成房源積壓，對于地方來說，是擺在面前的去庫存的難題，但對于房企來說，則是事關資金周轉的生死大事。尤其是三四線非熱點城市的庫存就更成了燙手山芋。

存貨去化需要時間，資金回籠速度成為隱憂。更不用說，來自政策層面對于房企債務融資收緊的信號。

7月底就有消息稱，中國證監(jiān)會在保薦機構專題培訓會議上，討論了有關企業(yè)再融資資金用途的事項。證監(jiān)會官員特別指出，開發(fā)商通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制，再融資所募資金只能用于房地產建設，而不能用于拍地和償還銀行貸款。

春江水暖鴨先知，中小房企已經最先感受到今年以來樓市急劇變化帶來的負面效應。

根據日前披露的統(tǒng)計數(shù)據顯示，截止到9月20日，滬深兩市共計21家上市房企公布了2016年三季報業(yè)績預告，這其中中小房企占比較大，有8家房企預告凈利潤虧損。剔除數(shù)據公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比變動幅度來看，凈利潤下滑企業(yè)達5家，占比不足三成。

高房價十字路口

不過，對于政策狂轟亂炸后的樓市后市，業(yè)內卻有著不同看法。

IMF(國際貨幣基金組織)亞太部總裁李昌鏞及副總裁羅德勞爾在日前召開的亞太部發(fā)布會上明確，近期中國部分大城市出現(xiàn)的房價過快上漲是不可持續(xù)的，預計這些城市漲幅將出現(xiàn)回調。此外，近期各地政府已出臺新的房地產市場調控政策，包括改變抵押貸款規(guī)定等，這些宏觀審慎政策措施對抑制房價過快上漲是合適的。

羅德勞爾分析稱，中國內地房價快速上漲，一方面是反映住房需求大于供給的因素，另一方面也反映出地方此前取消很多限制購房的措施后，銀行發(fā)放很多住房抵押貸款。他建議，中國征收房產稅，這不僅有利于增加地方政府財政收入，也有利于更好地調控房地產市場。但他也理解，房產稅從立法到實施需要較長時間，不能一蹴而就。

據悉，房產稅目前僅在上海及重慶試點運行，上海是增量征收，重慶是高端存量征收。

但現(xiàn)在內地更多討論的是開征房地產稅，著名經濟學家宋清輝指出，由于房地產稅是對存量房進行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產投機，并倒逼一些存量房流入市場，讓房價有所下挫。對投資客有一定的打擊、對整個樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展有益是其最大的兩個意義。

但華創(chuàng)證券研究認為，新的調控政策并不會影響其對后期房地產投資的判斷。

“對北京和天津而言，盡管從信貸和購房資格上更為嚴厲，但是在目前供給明顯小于需求的背景下，房價很難下調，頂多只是導致房價上漲的速度放緩，房地產的景氣度也并不會因此下降。而且北京的政策中也包括加大土地供給，盡管我們并不認為土地供給會有明顯增加，但是在一線城市，土地供給增加反而是有利于投資的反彈?！比A創(chuàng)證券稱，目前全國房地產市場的投機氛圍非常嚴重，政府對一線城市調控的加碼，無疑會把投機需求更多擠出到二線和三線城市。

所以，華創(chuàng)證券認為，無論從房地產銷售、土地購置還是房地產庫存的角度，短期來看都不支持房地產投資出現(xiàn)顯著回落。根據環(huán)比歷史季節(jié)性規(guī)律趨勢外推，明年上半年房地產銷售整體保持平穩(wěn)是大概率事件。整體來看，不必對明年房地產投資過于悲觀。