前9月全國300城土地成交面積同比減少2%總額同比大增40%

中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)告訴記者，今年以來，土地價格出現(xiàn)了普遍性上漲，土地溢價高，“地王”增多，“地王”被作為房價標(biāo)桿，帶動周邊房價上漲的效果明顯。同時，有分析指出，房企瘋狂拿地，創(chuàng)造出一個個“地王”的背后，是金融資金通過各種渠道不斷流入土地市場的結(jié)果。

值得注意的是，記者了解到，昨日上海銀監(jiān)局緊急召開會議，提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。知情人士透露，上海銀監(jiān)局此次主要針對的是對公房地產(chǎn)貸款，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“3·25房貸新政”。

前9月出讓金同比漲56%

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年1~9月，全國300個城市共成交土地15585宗，同比減少7%；成交面積57508萬平方米，同比減少2%。其中，住宅用地4262宗，同比減少2%；成交面積18309萬平方米，同比基本持平。

與此同時，1~9月全國300個城市土地出讓金總額為19262億元，同比增加40%。其中，住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。1~9月，全國40個大中城市出讓金以同比上漲為主，無錫等長三角熱點城市漲幅居前。

中指院報告認(rèn)為，2016年1~9月，全國300城市土地供需總量較去年同期小幅回落，地價呈普遍上漲態(tài)勢，尤以二線城市表現(xiàn)突出，帶動出讓金同比增加四成。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，一定程度上和地方政府土地財政的導(dǎo)向有關(guān)系，對于部分地方政府來說，土地出讓的完成并不單純看土地成交面積，而是看土地成交出讓金。從土地出讓金的同比上漲角度看，受價格上漲的影響，土地背后的資金流動更為活躍，對地方政府來說自然是好事，當(dāng)然也要提防部分地價過高的風(fēng)險。

多城地價房價雙漲加劇

2016年1~9月，全國住宅用地成交總價排行前十的地塊包括深圳2個、上海2個、南京2個、杭州1個、天津1個、蘇州1個、合肥1個。上榜地塊全部為城市或區(qū)域“地王”，可謂“含金量”十足，杭州、蘇州、合肥均刷新歷史總價紀(jì)錄，天津、南京則創(chuàng)造年內(nèi)“地王”。

1~9月，全國土地出讓金排名前二十城市成交總額為12268.6億元，同比增加58%，上榜門檻達(dá)186億元，同比上漲約52億元。其中，在土地出讓金排名中南京以1405.4億元穩(wěn)居第一；上海、蘇州、杭州、天津等分獲2~5名，出讓金分別為1360.4億元、1369.9億元、1130.5億元、919.6億元。

不得不提的是，在“地王”成交總價排行前十這些城市中，除了上海的土地出讓金同比漲幅僅為27%外，南京、蘇州、杭州、天津、合肥、深圳等同比漲幅都遠(yuǎn)超100%。其中，深圳甚至達(dá)到了238%。

柴強(qiáng)認(rèn)為，出讓金漲幅較大主要取決于土地供應(yīng)量和土地價格，今年來土地價格上漲較為普遍，“地王”數(shù)量增多，高地價直接導(dǎo)致了房價上漲，因為高地價會推高老百姓對周邊房價上漲的預(yù)期。

中指院數(shù)據(jù)也顯示，2016年9月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米12617元，環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個百分點。這也是百城房價連續(xù)第17個月環(huán)比上漲。

大城市土地出讓金同比上漲幅度大，尤其是部分二線城市更是如此，這和土地價格在短期內(nèi)快速上升有關(guān)系。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市房價上漲比較快，去庫存效果比較好，一定程度上說明了此類土地市場積極供地和交易是有市場認(rèn)可度的，所以房企會積極拿地和補(bǔ)庫存，這也會使得此類城市地價和房價雙雙上漲現(xiàn)象加劇。

土地市場高燒何時降溫？

土地出讓金總額大幅上漲，高溢價成為了一二線城市土拍常態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，1~9月全國300個城市土地平均溢價率49%，較去年同期上升35個百分點；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率63%，較去年同期上升45個百分點。

對此，柴強(qiáng)認(rèn)為，開發(fā)商爭相拿地，溢價率較高，因素比較復(fù)雜，不僅僅是因為樓市漲價帶動地價上漲，更重要的是房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源增多了，資金成本也降低了，地價也跟著漲了，特別是一線城市和熱點的二線城市，很多資金都在向房地產(chǎn)市場聚集。各大房企不惜重金拿地，部分城市房價飆漲，為了嚴(yán)防失控，20多個城市已先后出臺樓市調(diào)控新政。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，土地市場降溫其實比抑制房價會更有效，一個很重要的原因是土地交易的幅數(shù)相對少，可以實現(xiàn)非常精準(zhǔn)的調(diào)控。而且近期對于拿地資金的監(jiān)管，也使得房企激進(jìn)拿地的動作會有所收斂。

“另外對于此類土地市場來說，實際上地價過高，很多房企也會犯嘀咕，這會使得部分土地交易近期會降溫。當(dāng)然后續(xù)因為補(bǔ)庫存的需要，部分房企依然會積極拿地，尤其是部分房企會采取逆向思維，在其他房企拿地動作緩慢的時候，反而會加快補(bǔ)倉?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

上海嚴(yán)控土地市場融資

值得注意的是，近期全國各地掀起了此起彼伏的房地產(chǎn)調(diào)控浪潮。昨日(10月12日)晚間，坊間流傳上海銀監(jiān)局召開緊急會議，對各類資金以多種形式進(jìn)入商品房土地市場的融資嚴(yán)控，已批未放的也停放。

記者從部分商業(yè)銀行處了解到，上海銀監(jiān)局昨日的確召開了相關(guān)會議，并向轄內(nèi)銀行提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。上海銀監(jiān)局人士向記者表示，目前會議具體內(nèi)容仍在核查中，預(yù)計很快會正式發(fā)布。

“相信監(jiān)管部門后面會有一系列手?jǐn)??！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦指出，由于此輪房上漲與投資者的心理預(yù)期有很大關(guān)聯(lián)，一旦交易降溫心態(tài)逆轉(zhuǎn)，短期內(nèi)市場很難再升溫。

此外，有知情人士向記者透露，此次上海銀監(jiān)局監(jiān)管主要針對的是對公房地產(chǎn)貸款，同時再次強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)格執(zhí)行“3· 25房貸新政”。

值得注意的是，“3·25房貸新政”曾被譽(yù)為史上最嚴(yán)調(diào)控，此次在嚴(yán)格執(zhí)行“3·25房貸新政”的基礎(chǔ)上，上海再收緊對公房地產(chǎn)融資，是否將意味著監(jiān)管環(huán)境更為嚴(yán)厲？

資深房地產(chǎn)人士薛建雄在接受記者采訪時表示，當(dāng)前一些新興的中小型房企特別激進(jìn)，融資過程中不僅向銀行申請開發(fā)貸，另外還參與私募、基金、民間借貸等融資渠道，往往拿一塊地涉及十幾項不同種類的貸款，甚至超額募集拿地資金。這導(dǎo)致地王現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，現(xiàn)在監(jiān)管要求銀行降低風(fēng)險收緊對公房地產(chǎn)融資，就能直接給土地?zé)?、地王熱降溫?/p>

不過，薛建雄同時指出，“其實之前就聽很多開發(fā)商說用來拿地的銀行開發(fā)貸已經(jīng)停了，現(xiàn)在應(yīng)該不管什么資質(zhì)的開發(fā)商應(yīng)該都貸不到錢了?！?/p>

記者注意到，不少市場觀點認(rèn)為，此次即將面臨的房地產(chǎn)調(diào)控將大幅隔開金融與房地產(chǎn)的距離，避免出現(xiàn)銀行被房地產(chǎn)綁架的現(xiàn)象。在盧文曦看來，新的調(diào)控更像是對之前強(qiáng)調(diào)過的政策再重申，屬于補(bǔ)技術(shù)短板。