昨天「520」，對想買房和已經(jīng)買房的小伙伴們來說，收到了一份「愛的大禮包」與房貸掛鉤的5年期LPR下降了15個bp（0.15%），1年期LPR維持不變。
身上背負了180萬房貸的我，看到這條消息，趕緊拿計算器敲了敲：月供減少164塊，一年能省2000塊，每個月都能加頓大餐，美滋滋～今天，想和大家來聊聊：
1）LPR是個啥？
2）房貸能減多少？啥時候開始？
）下調(diào)的背后，意味著什么？
*已經(jīng)了解LPR的朋友可以跳過第一部分哦～01，LPR是什么？
不論是我們個人還是企業(yè)，想找銀行申請貸款的話，銀行是會參考一定的利率來發(fā)放的。這個參考標(biāo)準就是LPR，全稱叫「貸款市場報價利率」，每個月20日（節(jié)假日順延）就會更新一次。它由18家銀行共同參與，去掉最高的和最低的報價，平均下來形成的利率，更加市場化。
LPR分為兩個期限品種，「1年期」和「5年期以上」的——
貸款期限在5年及5年以內(nèi)的，以1年期LPR為基準，比如企業(yè)找商業(yè)銀行貸款；
5年以上的長期貸款，以5年期以上LPR為基準，比如我們普通人買房找銀行貸款。
新發(fā)放的房貸都根據(jù)「定價基準LPR」的變化走了：房貸利率=LPR利率±點
加點有央行的參與，放貸銀行也有決定權(quán)——央行這邊，首套房目前有-0.2%的下限優(yōu)惠、二套房仍有0.6%的上行浮動；
銀行方面，個人信用低，每次就多還點；信用好，就能低一點。另外，地產(chǎn)政策寬松的話，加點會少一點；調(diào)控趨緊，加點就多些。值得注意的是，LPR只適用于商業(yè)貸款，組合貸的話只有商業(yè)貸款部分參考LPR，公積金貸款部分不變。一旦確定房貸利率，還貸期間加點的變化就和你無關(guān)，影響利率的主要是LPR的升降。
不少地區(qū)去年的房貸利率在6%以上，看著最近「突突」下跌的利率，高位上車的小伙們欲哭無淚。想要降低成本的話，可以根據(jù)自身情況，考慮提前還貸，或者將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。
02，房貸會減少嗎？什么時候開始？
周一我們聊了聊首套房利率下調(diào)的事，主要影響未來準備買房的朋友。那么，之前已經(jīng)貸款買了房的話，月供會下降嗎？
這就和「重定價日」有關(guān)了。
雖然LPR利率每個月公布，但個人住房貸款利率并不是每個月更新的，央媽規(guī)定重定價周期最短為1年。
當(dāng)然啦，你也可以和銀行商量5年、10年的重定價周期。不過按照LPR不斷下調(diào)的趨勢，還是每年調(diào)整一次比較劃算。
反正每次重新定價時，定價基準會調(diào)整為「最近一個月的5年以上LPR」，定好就會延續(xù)一整個周期。所以這個「重定價日」，至少決定了你未來12個月的房貸利率會不會變。一般銀行會默認兩種選擇：
1）每年1月1日
2）貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日
如果重定價日在1-19日，那么跟著上個月LPR走；其他日子跟著本月最新的LPR走。舉個例子：「重定價日」是每年1月1日，那么上一年的12月20日的LPR決定了你這一年的貸款利率。今天的LPR下降，和你今年的房貸利率沒有關(guān)系。
再比如，你的「重定價日」是每年的6月1日，那就馬上就可以享受到5月20日的LPR的利率咯～那具體能減少多少呢？
我們和銀行確認合同后，加點是已經(jīng)固定好的，變的就只是LPR利率部分。比如這次就是下降了0.15%。給大家簡單算了一下：100萬的貸款差不多每月能省70-90元，相當(dāng)于月供打了98-99折。
雖然我們無法預(yù)測未來，不過在以「穩(wěn)」為主的大環(huán)境下，別看每個月只省70-90元，放到整個還款期限來看，能省上萬元呢～
03，下調(diào)的背后，意味著什么？
從LPR推出后，這是第一次出現(xiàn)只降5年期、不降1年期的情況，可以說是針對「房貸」的定向降息了。另外，相比較此前5年期LPR普遍5bp一次的小碎步調(diào)降，這次15bp的幅度可以說是「超出預(yù)期」。這背后，還是與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)——一方面，賣地仍然是不少地方政府的主要收入方式，現(xiàn)在房企拿地意愿下滑，地賣不動，可防疫、基建的開支沒有減少，口袋里的錢不夠花了；另一方面，房產(chǎn)仍是中國家庭最主要的資產(chǎn)配置方式，占比40%，比同期美國、日本家庭高出兩、三倍。
如果房產(chǎn)價值過度下跌，對于家庭、個人的現(xiàn)金流和財產(chǎn)都是重大打擊。
所以，和每月減負幾十元的實際效果相比，這個動作的信號意義強烈：進一步恢復(fù)購房和消費的需求。
那未來的LPR還會下降嗎？
來看一組數(shù)據(jù)，從2017年起，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著升級，貸款利率大幅上行。
2008年房貸實際執(zhí)行的利率只有3.4%，現(xiàn)在卻基本在5.5%左右。從我國居民的 DTI 指數(shù)來看（人均按揭貸款利息支出/人均收入），趨勢是逐年上升的。
「高利率」無疑會擠占平時的支出，起到抑制消費作用。
總得來說，近期的利好政策主要是想刺激需求，讓經(jīng)濟復(fù)蘇，萬一效果沒想象中來得理想，未來LPR說不定還會有下調(diào)的空間，減輕我們的房貸負擔(dān)。
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