房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的建立，無異于給各大銀行投放房地產(chǎn)貸款及個人住房貸款占比都設(shè)置了一道“安全閥門”。
2020年最后一天，央行、銀保監(jiān)會祭出重大政策——為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款規(guī)模及占比設(shè)置了“兩道紅線”。
為增強銀行業(yè)金融機構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險，提高銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)健性，12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“通知”），分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的銀行業(yè)金融機構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。
值得指出的是，根據(jù)通知，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。
交行金融研究中心研究員夏丹認(rèn)為，通知體現(xiàn)了對金融、地產(chǎn)兩個市場防風(fēng)險和穩(wěn)市場的考慮。對于房地產(chǎn)市場而言，強化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，是堅持“房住不炒”的一個環(huán)節(jié)；對于金融市場而言，防止樓市風(fēng)險向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)，有利于金融系統(tǒng)穩(wěn)健發(fā)展。
通知自2021年1月1日起實施。
房地產(chǎn)貸款“兩個上限”
這個“上限”設(shè)定，綜合考慮了銀行類型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及未來空間，分檔設(shè)定。
第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%。
第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%。
第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)，包括城市商業(yè)銀行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%。
第四檔為縣域農(nóng)合機構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為17.5%，個人住房貸款占比上限為12.5%。
第五檔為村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為12.5%，個人住房貸款占比上限為7.5%。
同時，為體現(xiàn)區(qū)域差異，房地產(chǎn)貸款集中度管理可以有適度的彈性，并設(shè)置了過渡期，以保證政策的平穩(wěn)實施，促進房地產(chǎn)市場和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
根據(jù)通知，2020年12月末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。
通知強調(diào)，當(dāng)前超出管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，應(yīng)結(jié)合自身實際，制定過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整方案；符合管理要求的銀行業(yè)金融機構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，人民銀行、銀保監(jiān)會將密切監(jiān)測相關(guān)銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)開展情況，對異常增長的將督促采取措施及時予以校正。
為支持大力發(fā)展住房租賃市場，目前，人民銀行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍。
2021年房地產(chǎn)貸款投向比例或收縮
長期以來，房地產(chǎn)貸款被銀行看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從目前各大銀行投向房地產(chǎn)貸款的規(guī)模來看，部分銀行恐怕已觸及“紅線”。
根據(jù)上市銀行財報，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.4%。
從上市商業(yè)銀行類別來看，國有銀行和股份制行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的投放力度較大。截至2020年6月末，國有銀行和股份制銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額合計分別為3.66萬億元和2.71萬億元，分別占房地產(chǎn)業(yè)貸款總額的52.02%和38.46%。
與此同時，房地產(chǎn)違規(guī)放貸屢禁不止。2020年上半年，中國人民銀行深圳支行、上海總部相繼突擊嚴(yán)查“房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”的情況。
近日中國銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的"灰犀?！?。
郭樹清表示，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機前，美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。
這一切，都意味著房地產(chǎn)金融風(fēng)險防控應(yīng)得到足夠的重視。
“建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度具有非常好的導(dǎo)向作用，后續(xù)各大銀行在房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款投放規(guī)模及比例方面都會進行調(diào)整，以更好地貫徹房住不炒，有利于更好地規(guī)范明年房貸領(lǐng)域，防范違規(guī)放貸，尤其是消費貸，同時也防止一些即便是合規(guī)的貸款過多地流入房地產(chǎn)，將更多資金導(dǎo)入其他領(lǐng)域，尤其后疫情時代急需發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、領(lǐng)域?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進置評道。