新個(gè)稅法中，除了將個(gè)稅起征點(diǎn)提高到5000元，還增加了子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加扣除。目前有關(guān)部門正在緊鑼密鼓地制定住房貸款利息或者住房租金等6項(xiàng)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除的細(xì)則。一旦涉及房貸，影響自然非同小可。
在8月31日通過的新個(gè)稅法中，專項(xiàng)附加扣除中對(duì)于房貸利息扣除的措辭是“住房貸款利息或者住房租金”，而在9月6日的國常會(huì)上，則變?yōu)椤捌胀ㄗ》抠J款利息”和“住房租金”兩項(xiàng)。
Q1:“普通”一詞成為一個(gè)不容忽視的前綴，何為普通住房和非普通住房？
雖然各個(gè)城市之間略有差異，但對(duì)普通住房的認(rèn)定一般依據(jù)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
一是小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；
二是單套建筑面積在140平方米（含）以下；
三是單價(jià)不超過最高限，或者是總價(jià)不超過最高限。
以上三點(diǎn)需同時(shí)滿足才為普通住宅。反之，上述三項(xiàng)有一個(gè)超標(biāo)即被視為非普通住房。
如果住房面積在140平方米以上，即便總價(jià)很低，也是非普通住房。多數(shù)別墅類項(xiàng)目，因容積率較低，且面積一般超過200平方米，所以幾乎都是非普通住房。
在房地產(chǎn)交易過程中，稅務(wù)部門也會(huì)對(duì)普通住房和非普通住房予以不同的稅收政策，比如不少城市規(guī)定對(duì)非普通住房的契稅稅率定為3%，而普通住房則是1%或者1.5%。
Q2：我國有多少普通住房和非普通住房？
這方面因缺少相關(guān)的官方數(shù)據(jù)，總量數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計(jì)，但具體到個(gè)人所有的每一處住房，按照上述標(biāo)準(zhǔn)即可清楚地確定是否普通住房。
房貸利息抵個(gè)稅指購房人的住房按揭貸款利息支出，可以作為稅前抵扣項(xiàng)。通俗來說，就是你每月的工資先扣去房貸利息再交稅。直接地降低了所要繳納個(gè)稅的金額，從側(cè)面降低了月供負(fù)擔(dān)，這絕對(duì)是大大滴福利?。?/p>
“白領(lǐng)”先生：假設(shè)他購買的是200萬元的住宅，通過商業(yè)貸款按揭七成供30年，如果他選擇的是等額本息的還款方法，月均還款額約7430元，其中約3541元是利息支出。
按照他的稅前月收入為2萬元計(jì)算，在扣除四金、稅基等應(yīng)納稅2404元。如果按揭貸款利息支出可以在稅前抵扣，在其他條件不變的情況下，“白領(lǐng)”先生每月將少繳稅約885元，相當(dāng)于利息支出的24.99%。
可以看出，在繳個(gè)稅前，先把應(yīng)還房貸利息部分扣除，然后再計(jì)稅，這樣相當(dāng)于計(jì)稅部分變少，可以少繳稅。
備注：以上案例僅供參考，具體抵扣額度還需等待政策發(fā)布。
關(guān)于個(gè)稅抵扣住房貸款利息的政策，確實(shí)是喜大普奔的事，因?yàn)轱@然可以減少剛需購房者的負(fù)擔(dān)，提升購房需求。但是，目前對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不清晰，前述國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，專項(xiàng)附加扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)在向社會(huì)公開征求意見后依法于明年1月1日起實(shí)施。今后隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活水平提高，專項(xiàng)附加扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)還將動(dòng)態(tài)調(diào)整。
在新政正式落地執(zhí)行前，住房利息貸款專項(xiàng)抵扣仍有許多細(xì)節(jié)沒有敲定，有待完善。比如住房貸款中的住房包括哪些類型，是否包括共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房、限價(jià)房等；類似抵扣是否有“重復(fù)抵扣”概念，比如說出現(xiàn)兩種可以抵扣的情況時(shí)應(yīng)該如何操作；住房價(jià)格是按市場價(jià)還是成交價(jià)，等等……在臨近年底的100余天內(nèi)，這些實(shí)施細(xì)則將會(huì)有定論，讓我們拭目以待！