【前言】購房者在簽訂購房合同后，可能會因開發(fā)商未取得預售證、欺詐、爛尾、延期交房、超期未辦證等各種原因要求“退房”，其后果可能是購房合同的解除、無效、被撤銷等等。無論哪一種，都會帶來一個問題，退房后，房貸是否還要繼續(xù)償還？今天，我們聊一聊這一問題。
從最樸素的價值觀來判斷，退房后，房貸應當是無須繼續(xù)償還的。但是，現(xiàn)實中的情況并非如此簡單。以按揭貸款支付房款，涉及到很復雜的“三角法律關系”——開發(fā)商（房屋出售方）、購房者、擔保權(quán)人（銀行）三方之間的三重法律關系，包括：①開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣合同關系；②購房者與銀行之間的按揭貸款合同關系；③開發(fā)商與銀行之間的擔保關系。這些法律關系之間相互獨立，但又有著千絲萬縷的聯(lián)系。“愛家法律志”選取了購房者普遍關心的若干問題詳細解答，以饗讀者。
一
《購房合同》無效或被撤銷，《貸款合同》是否也無效或應當被撤銷？
通常而言，答案是否定的。
合同的無效和可撤銷的事由是法定的，如：所購房屋一直未取得預售證則合同無效，購房者購房受到了開發(fā)商的欺詐會導致合同被撤銷。但是，《購房合同》存在上述情況，不代表《貸款合同》也存在無效、被撤銷的法定事由。因此，《購房合同》無效、被撤銷的，《貸款合同》原則上不會無效或者應當被撤銷。如“交通銀行股份有限公司大連金州支行訴巴德仁等借款合同糾紛案”中，大連市中級人民法院就判決認為“以虛假房屋買賣合同辦理銀行貸款的，房屋買賣合同無效，貸款合同有效”。
二
《購房合同》依法解除后，《貸款合同》是否同時解除？
合同的解除可以是基于約定，也可以是基于法律規(guī)定。如果開發(fā)商、購房者、銀行三方事先約定或者事后協(xié)商一致解除合同，那兩份合同當然可以“同時解除”。我們討論的主要是《購房合同》基于法律規(guī)定而解除的情形（可查看“愛家法律志”此前文章）下，《貸款合同》是否同時解除？
通常而言，答案依然是否定的。因為兩者并非主合同與從合同的關系，在效力上、消滅上均不存在從屬性。根據(jù)最高人民法院的觀點，兩者之間系具有緊密聯(lián)系但又相互獨立的合同關系，類似于“聯(lián)立合同”。（參見：最高人民法院民事審判第一庭，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》）
三
退房后，房貸從何時起不用再繼續(xù)償還？
原則上來說，房貸從《貸款合同》被依法解除之日起就無須繼續(xù)償還。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第20條的規(guī)定“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”，《貸款合同》的解除需要人民法院依法確認。也就是說，購房者應當向法院提出解除《貸款合同》的請求，法院支持解除請求的判決生效后，購房者就無須再繼續(xù)償還房貸了。
但是，現(xiàn)實中的情況往往是，購房者自覺“房子已退”后，就不再繼續(xù)償還房貸，而不會等到法院支持解除請求的判決生效。
四
購房者“停止還貸”的正確操作
“愛家法律志”建議購房者：將開發(fā)商和銀行同時列為被告，向人民法院提起訴訟，請求一并解除《購房合同》和《貸款合同》。
如在廣州市中級人民法院二審終審的“廣州云梯公司、交行廣州五羊支行、楊忠治商品房預售合同糾紛案”，以及咸陽市中級人民法院二審終審的“浦發(fā)銀行西安分行與牛克勝、陜西華陽天地公司、王永春商品房銷售合同糾紛”案等案件中，法院均支持了購房者關于一并解除《購房合同》和《貸款合同》的訴訟請求。
從理論上來看，在購房合同解除后，按揭貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，為了一次性解決當事人之間的爭議，保證裁判統(tǒng)一，可以合并審理（處理）“商品房買賣合同糾紛”與“按揭貸款合同糾紛”。當然，在具體的案件中，銀行作為擔保權(quán)人，還可能以有獨立請求權(quán)第三人的身份提出訴訟請求。
法條鏈接
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二十一條第一款 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
五
合同解除的后續(xù)問題：貸款和購房款及利息的返還
《購房合同》和《貸款合同》解除后，就會產(chǎn)生一系列的款項返還問題，如：①購房者就其已經(jīng)支付的首付款能否向開發(fā)商主張利息？②購房者已經(jīng)償還的貸款及利息，向誰主張要回？③購房者尚未償還的貸款及利息，如何處理？
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第21條第2款的規(guī)定，結(jié)合司法實踐：
（1）開發(fā)商應當將其收到的購房款的本金及利息返還購房者，這里的利息按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率計算；
（2）開發(fā)商應當將其收到的購房貸款及利息返還給銀行（擔保權(quán)人），多數(shù)法院認為“剩余貸款本金及利息”之和應當以貸款銀行核算的剩余貸款數(shù)額為準。
法條鏈接
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二十一條第二款
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。
“愛家法律志”提示，購房者在提起訴訟時，還可以視實際情況，提出以下主張，如：（1）要求開發(fā)商支付相應的違約金或者賠償金；（2）要求開發(fā)商返還預收的其他費用，如維修基金、物業(yè)費等；（3）如有相關合同，如車位銷售合同，可以一并請求解除。
在司法實踐中，每個案子的細節(jié)千差萬別，不同地域的法院、法官對同一問題的理解也會有差異，本文觀點僅供參考。
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