工資再漲也不過房價,幾乎成為如今每個買房人面臨的現(xiàn)實,而且近年來,買房門檻都不低,就南昌這樣的城市,想要買一套城郊的小三房,普遍總價在100萬元上下,除了一大筆首付之外,尤其是房貸問題更是讓購房者頭大!
經(jīng)常會聽到有購房者嚷嚷著:“提前還房貸,怎么還最劃算”、“第幾年還房貸最合適;” “等額本息還款已經(jīng)還到中期的不適合提前還房貸”等話題。那么到底房貸是否應(yīng)該提前還,提前還還款真的有什么好處?
我們先假設(shè)以商業(yè)貸款購房,貸款100萬,還款方式是等額本金,房貸分30年還,現(xiàn)在商業(yè)貸款的基準(zhǔn)年利率是4.9%。因此就是將本金100萬平均分到360個月(30年*12月),這樣算下來每個月固定還本金2777.78元(100萬÷360=2777.78元),這是一個固定的數(shù)字,每個月固定還的本金是不變的,我們再看看每個月要還的利息。
月利率就是年利率除以12,以商業(yè)貸款年利率4.9%為例:月利率就是4.9%/12=0.408333%。
假設(shè)貸100萬,我們上面已經(jīng)算出了月利率了,那第一個月你需要還銀行的利息就是100萬*0.408333%=4083.33元。
第一個月還款金額:本金+利息(2777.78+4083.33=6861.11元)
那第二個月的利息呢?其實也是一樣計算的,由于第一個月還了2777.78元本金,這個時候就不再欠銀行100萬了,而是100萬-2777.78=997222.22元。
所以第二個月的利息是:997222.22*0.408333%=4071.99元。
第二個月還款金額:本金+利息(2777.78+4071.99=6849.77元)
由此可得,最后一個月,我們還清房貸的最后一筆錢是:(2777.78+11.34=2789.12元)
算明白了每個月本金和利息的構(gòu)成,大家是不是發(fā)現(xiàn),銀行的每一筆賬都是清清楚楚計算的,你所支付的每一筆本金和利息,都是實際消費的金額。
你是貪不了銀行一分錢,銀行也貪不了你一分錢。銀行借錢給你,你每占用一天,就要支付占用一天的利息。
由此可見,根本不存在房貸什么時候還最劃算。你借多長時間,就算多少利息,無論是在還房貸的第一年、第五年還是第十年提前還貸,你都支付了應(yīng)該支付的利息,一分不多,一分不少。
那么到底如何還款才能更加省錢,就需要我們選擇好正確的還款方式,通常有兩種還款方式,就是等額本金和等額本息
通常,當(dāng)你付完了首付給開發(fā)商,剩余的款需跟銀行借貸。通常有兩種還款方式,就是等額本金和等額本息,這兩者到底有沒有差呢?我們用真實案例來解說:
某某火盤:
建筑面積:98㎡
折后單價:毛坯9500 精裝3000
折后總價:931000(毛)+294000(精)
按揭首付:191000(毛坯首付2成)+94000(精,取整)
按揭貸款:74萬(毛)+20萬(精)
毛坯按揭30年,按照基本利率上浮25%(6.125%)計算;精裝貸款10年,按基本利率上浮35%(6.615%)計算。
①等額本息按揭貸款月供為:
前10年月供:4496(毛)+2283(精)=6779元
后20年月供:4496(毛)
總款為6779*12*10+4496*12*20=813480元+1079040元=1892520元。
總利息:1892520元-940000=952520元≈95.25萬!
②等額本金按揭貸款月供為:
毛坯貸款30年的,還款總額為1421763.54元,支付利息款為681763.54元。
精裝貸款10年的,還款總額為249408.33元,支付利息款為49408.33元。
總利息:1421763.54+249408.33-940000=731171.87元≈73.12萬
數(shù)據(jù)說明真相,如果置業(yè)一套約100㎡,單價約12000元的戶型,選擇等額本金方式還款,可以省20余萬!
既然等額本金比等額本息省錢,為何購房者的潛意識還是會選擇等額本息?一方面是引導(dǎo)的問題,另一方面是如果你選擇等額本金,那么在前期也許會有壓力。
就比如某樓盤98㎡的房源,選擇等額本金的還款方式,那么第1個月月供5832.64元,第二個月5822.15元……第360個月2066.05元。在第70個月(5.8年)后,等額本金的月供與等額本息的月供持平,之后低于等額本息月供。但是如果選擇等額本息,月供為4496元(毛坯),與第一個月相差1336.64元。
所以,各位朋友不要糾結(jié)什么時候提前還房貸最劃算了,如果你覺得欠著房貸,心里難受,那么有了足夠的金額后去提前還貸,也未嘗不可,根據(jù)自己的能力量力而為就好。
對于是等額本息還是等額本金的貸款方式,即便是苦點、累點、省點也要選擇等額本金,畢竟能省二十萬呢!而且戶型越大,省的更多!當(dāng)然,如果覺得壓力太大不能承受,只能選擇等額本息!