房產(chǎn)眾籌平臺轉(zhuǎn)型似乎成了大勢所趨。目前國內(nèi)已有很多房地產(chǎn)眾籌平臺開始著手轉(zhuǎn)型。有些平臺轉(zhuǎn)型為“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”電商平臺，也有些轉(zhuǎn)型為房屋租約證券化平臺，還有做VR看房的。
證券時報記者 張國鋒
受到地方政策和資金鏈緊張影響，近三個月以來，在房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域“獨樹一幟”的“愛房籌”開始出現(xiàn)問題。據(jù)媒體報道，“愛房籌”有部分房地產(chǎn)眾籌投資項目到期后，無法正?；乜罘道?，一些中短期小額投資者每天前往其位于廣州珠江新城的總部“站崗討債”。
盡管“愛房籌”方面表示，公司已經(jīng)在著手引入資金緩解局面，但背后折射出來的問題，似乎不是一個“愛房籌”就能解決的。從房產(chǎn)眾籌誕生之日起，就有不少聲音稱其僅是為企業(yè)賣房，以優(yōu)惠為名助長房價上漲，而并非真的眾籌。如何讓房產(chǎn)眾籌回到眾籌“小額公開大眾”的本質(zhì)，真正惠及創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新型企業(yè)，或許是房產(chǎn)眾籌未來發(fā)展最需要考慮的問題。
廣深叫停房產(chǎn)眾籌
根據(jù)“愛房籌”官網(wǎng)的介紹，“愛房籌”是深圳前?；ヂ?lián)網(wǎng)金融服務(wù)有限公司創(chuàng)立的一個大眾房地產(chǎn)投資平臺。據(jù)悉，該平臺負責(zé)尋找一些高折價、處于價格洼地的資產(chǎn)或物業(yè)，進行整體打包，通過引入第三方物業(yè)管理進行運營、改造和出租，投資人通過向平臺認購相應(yīng)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額，以期將來分享到較高的租金收益和物業(yè)增值收益。
今年4月12日，《深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會關(guān)于停止開展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》的發(fā)布，讓“愛房籌”感受到了第一波冷箭?！锻ㄖ访鞔_，叫?！八信c房地產(chǎn)相關(guān)的眾籌業(yè)務(wù)”。次日，廣州也發(fā)布政策，全面停止眾籌購房等金融業(yè)務(wù)。這些政策的出臺，讓“愛房籌”資金變現(xiàn)遇到了困難。
面對投資者“查崗討債”的做法，該平臺一名負責(zé)人表示，“愛房籌”是合法合規(guī)平臺，也加入了多個大型房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，請投資者放心，不會跑路。該負責(zé)人還稱，公司正在積極處理此事，目前已經(jīng)準備引入資金，緩解局面。不但會退還本金和回報，對于超期的項目，還會按照年化率5%給予補償，但需要時間處理。
業(yè)內(nèi)人士不看好
房產(chǎn)眾籌
根據(jù)盈燦咨詢最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國涉及房地產(chǎn)眾籌的平臺有30多家，包括中籌網(wǎng)金、平安好房、搜房網(wǎng)、房金所等。其中，超過18家業(yè)務(wù)比較垂直，全部圍繞房地產(chǎn)，整體成交規(guī)模超過10億元。
眾籌行業(yè)一名資深人士在接受證券時報·創(chuàng)業(yè)資本匯記者采訪時表示，目前國內(nèi)房產(chǎn)眾籌主要有三種模式。第一種是營銷模式，主要表現(xiàn)形式為賣房或者預(yù)售房；第二種是經(jīng)營模式，主要表現(xiàn)形式為出讓商業(yè)地產(chǎn)的收益權(quán)；第三種則是股權(quán)類，即將原本不可分割的產(chǎn)權(quán)，在持股平臺上進行分割出讓。
“實際上，這三種模式都不太適合眾籌?！鄙鲜鲑Y深人士稱，眾籌的本質(zhì)應(yīng)當(dāng)是小額公開大眾，房產(chǎn)的交易數(shù)額較大，互聯(lián)網(wǎng)的支付方式并不適用；商業(yè)地產(chǎn)的資金需求極大，僅憑普通老百姓(50.320,0.00,0.00%)眾籌根本無法滿足；股權(quán)類的眾籌方式則讓整個產(chǎn)權(quán)散戶化，對開發(fā)商想要去化是不利的，他們更愿意交給中介代理機構(gòu)去賣房，通過眾籌的方式效率偏低。這三種類型，實際上都背離了眾籌的本質(zhì)。
京北金融總裁、上海交通大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)金融研究所所長羅明雄對房產(chǎn)眾籌并不看好。他直言，相比較其他眾籌產(chǎn)品而言，房產(chǎn)需要的金額比較大，眾籌買房在產(chǎn)權(quán)歸屬方面存在法律障礙，從法律實操性來看，存在一定法律風(fēng)險。
他還認為，房產(chǎn)眾籌的資金流向?qū)Ξa(chǎn)業(yè)幫助并不大?！皬默F(xiàn)實中看，最后的房產(chǎn)眾籌項目都是變成炒房來獲得回報，這樣的意義并不大?！辈贿^他也坦承，由于一線城市房價短期內(nèi)下跌可能性不大，從投資安全性角度考慮，房產(chǎn)確實有一定保障。“政府層面也會關(guān)注市場的走向，一些像首付貸以眾籌為名行炒房之實的平臺會被壓制?！?/p>
回歸眾籌本質(zhì)才是出路
據(jù)悉，美國房地產(chǎn)眾籌公司Fundrise已經(jīng)放棄了其開創(chuàng)的房地產(chǎn)眾籌模式，終止項目制投資標的的發(fā)行而將更多注意力轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資信托基金。
房產(chǎn)眾籌平臺轉(zhuǎn)型似乎成了大勢所趨。據(jù)了解，目前國內(nèi)也已經(jīng)有很多房地產(chǎn)眾籌平臺開始著手轉(zhuǎn)型了。有些平臺轉(zhuǎn)型為“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”電商平臺，也有些轉(zhuǎn)型為房屋租約證券化平臺，還有做VR看房的。
這當(dāng)中，也有部分平臺將眾籌的目光轉(zhuǎn)向了不良資產(chǎn)的處置。作為國內(nèi)首家專注于“互聯(lián)網(wǎng)+特殊資產(chǎn)”的互聯(lián)網(wǎng)投資公司，分金社依托強大的線下資產(chǎn)評估、收購、處置專業(yè)團隊，將具有升值空間的實物資產(chǎn)發(fā)布在分金社平臺，投資者通過互聯(lián)網(wǎng)渠道投資購買后，再通過包裝增值、拆分銷售、持有經(jīng)營等方式，幫助投資者獲取安全、高額的升值收益。
這種模式在羅明雄看來，未來存在巨大的想象空間?！斑@跟眾籌買房等不太一樣，市場本身就有處置不良資產(chǎn)的需求，以保持資金的流動性，在這種情況下，由專業(yè)投資者發(fā)起，讓普通老百姓參與其中，對這種資產(chǎn)進行投資，是對社會資源的整合”。
但在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這種方式并不會被政府層面所允許?！案鶕?jù)最新出臺的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》，P2P平臺不得開展類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)或?qū)崿F(xiàn)以打包資產(chǎn)、證券化資產(chǎn)、信托資產(chǎn)、基金份額等形式的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。而眾籌跟P2P實際上有類似之處，都是點對點的業(yè)務(wù)，眾籌平臺也不會被鼓勵做這塊業(yè)務(wù)的內(nèi)容。”一名業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示。
他認為，眾籌平臺不應(yīng)承擔(dān)具體的交易過程，而應(yīng)該專注于服務(wù)大眾。“未來房產(chǎn)眾籌的發(fā)展方向，還是應(yīng)該要回歸到眾籌的本質(zhì)，真正做到普惠金融，幫助創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新型企業(yè)融資，作為金融機構(gòu)的補充來使用。”
該業(yè)內(nèi)人士還指出，房產(chǎn)眾籌不應(yīng)當(dāng)僅限于房產(chǎn)本身，而更應(yīng)該著眼于技術(shù)創(chuàng)新業(yè)態(tài)?！捌鋵嵖梢躁P(guān)注包括如何讓住宅更智能、更環(huán)保的創(chuàng)新技術(shù)應(yīng)用方面，還有包括如何用創(chuàng)新工藝去盤活一些閑置嚴重的樓宇，讓一些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)能夠從中滿足自己的需求，這才是房產(chǎn)眾籌未來真正需要做的事情?！保ㄗC券時報）