深度調查｜“套利”生意經(jīng)：房貸轉為經(jīng)營貸利率更便宜？小心！若被發(fā)現(xiàn)違規(guī)需一次性還清全部貸款

21世紀經(jīng)濟報道記者 方海平、李玉敏 上海、北京報道

哪里有套利，哪里就有生意。

從去年年底開始，在一系列因素的推動下，市場上“優(yōu)質低價”的貸款產(chǎn)品悄然增多。各大銀行紛紛推出利率低、條件友好、操作方便、放款快捷、還款靈活的各類經(jīng)營性貸款、抵押貸款、消費貸款產(chǎn)品。于是就產(chǎn)生了一個“套利”空間，利率較高的房貸被利率較低的經(jīng)營性貸款替代。

例如，記者看到某貸款中介發(fā)布的推薦信息顯示，“2022年將舉行首次降息，房貸利率低至首套5.5折，經(jīng)營性貸款利率3.2%起”。一家規(guī)模較小的股份制銀行的貸款經(jīng)理也在到處推銷自己的貸款產(chǎn)品?！胺抠J業(yè)務貸款最高3000萬，先還利息，后還本金。貸款3年，最長貸款30年不還本”。

多家貸款中介表示，最近幾個月，他們接到的客戶咨詢越來越多，有購房者，有小企業(yè)主，也有普通人。咨詢的問題集中在抵押貸款的要求、金額、利率、期限等方面。以及已經(jīng)還清的再抵押的具體操作。

上海一家貸款中介提供的信息顯示，根據(jù)不同需求，房貸產(chǎn)品形式多樣，如以長期為主，可貸20年，最低利率3.85%；有按照20年計算月供的靈活方式，利率多為4.15%、4.75%，優(yōu)質客戶最低為3.85%。有征信、流水等貸款要求較寬松的產(chǎn)品，如3年期限、利率4.05%、4.25%；貸款額度根據(jù)抵押房產(chǎn)的性質和第一、第二抵押條件的不同而不同。整體而言，貸款金額約為房地產(chǎn)評估價值的70%。

就像之前的每一次信貸潮一樣，隨之而來的是關于貸款流向樓市的操作和討論。如果說過去的重點是挪用經(jīng)營性貸款等資金進入樓市，那么這一輪已經(jīng)“進化”了，將已經(jīng)抵押的貸款轉化為經(jīng)營性貸款，或者通過還清再抵押獲得更多現(xiàn)金，甚至是還清再抵押。

那么，這種操作對購房者有什么風險呢？是否合規(guī)？

00-1010今年年初，家住北京市朝陽區(qū)的張女士賣掉了朝陽區(qū)的一套房子，打算在東西城買房，為孩子上學做準備。在換房過程中，一位貸款中介建議她：“通過過橋資金貸款或者全款買房，然后以房產(chǎn)抵押申請銀行經(jīng)營性貸款。不僅利息更低，貸款額度更高?！?/p>

這個說法挺刺激的。根據(jù)北京的政策，如果購房者之前有貸款記錄，無論是否還清，第二次貸款都算二套。2.住房貸款，普通住宅貸款比例最高為40%，非普通住宅貸款比例為20%。所謂“普通”和“非普通”，不是商品房的性質，而是政策意義上的劃分。據(jù)房產(chǎn)中介介紹，2014年調整的普通住房認定標準是五環(huán)內總價超過468萬元或面積超過140平方米，即屬于非普通住房。即使是一套90平米左右的房子，總價800萬，也是非普通房，首付80%，貸款只有160萬，給很多購房者很大壓力。

由于二套房貸款比例過低，產(chǎn)生了將“房貸”轉為“經(jīng)營性貸款”的需求。在首付不足之前，很多購房者會挪用信用貸款、消費貸款等資金來彌補。后來由于監(jiān)管要求，對于一年內有大額消費貸款的購房者，不再審批個人住房抵押貸款。至此，消費貸款的途徑已經(jīng)被堵死，很多購房者轉而選擇經(jīng)營貸款。

中介告訴張女士："一套價值800萬元的房產(chǎn)，如果借款人或近親屬名下有企業(yè)，以該房產(chǎn)抵押向銀行申請企業(yè)'經(jīng)營性貸款'，并保留貸款

類似的貸款操作方案也在其他地區(qū)悄然流行。從目前的情況來看，銀行、中介、客戶在這方面都很積極。有些銀行或貸款中介甚至會動員之前已經(jīng)辦理了房貸的老用戶，可以先還房貸，再換成經(jīng)營性貸款，降低利息以減輕還款壓力。

去年，小昭剛剛在上海買了一套房子。由于他之前在其他城市買房有貸款記錄，這套房子作為第二套房子要首付70%，買房資金壓力大。因此，他計劃通過向多方舉債來完成收購。

至于小昭，貸款占總貸款額的比例只有30%，房貸期限30年，月供壓力不大。但由于前期債務量較大，短期內集中償債壓力較大，對現(xiàn)金需求較大。對于這種情況，銀行客戶經(jīng)理建議：“可以先還清所有的按揭貸款，然后用房子做抵押申請按揭業(yè)務貸款，這樣可以一次性貸出大量現(xiàn)金，解決眼前的債務壓力?！?/p>

00-1010張女士和都是普通的個人購房人，沒有自己名下和家人名下的公司。而目前市場上廣泛推廣的抵押貸款和經(jīng)營性貸款，一般都是小微企業(yè)主做的。如何才能完成以經(jīng)營性貸款替代抵押貸款的操作？

張女士的貸款中介說：“買房的錢可以向過橋基金貸款，一個月大概2%的利息。也可以幫‘買’一家公司轉給張女士貸款，費用不超過一萬元?！睓嗪庠偃?，張女士還是放棄了，因為擔心新轉讓公司的其他經(jīng)營和債權債務的風險。

但是

上海的小趙情況類似，不同的是，需要先借一筆過橋資金將剩余的抵押貸款還清，同時“搞定”一家小微公司，然后再向銀行申請經(jīng)營貸。

相比正常的個人住房按揭貸款，采用經(jīng)營貸的流程更復雜，相關的風險也不容忽視。

正常按揭流程：買賣雙方簽訂購房合同、買家支付首付款并向銀行申請貸款、銀行貸款審批、辦理過戶、銀行辦理房產(chǎn)抵押登記、放款給賣家 。

經(jīng)營貸的流程：買家暫借過橋資金、全款購買房產(chǎn)、買家抵押房屋向銀行申請企業(yè)經(jīng)營貸 、銀行審核后放款、買家挪用經(jīng)營貸償還過橋資金 。

按照貸款中介等推銷者的說法，經(jīng)營貸的利率比按揭貸的利率要低很多，因此建議購房者考慮如此操作。

但事實并不一定如宣傳那么美好，這與不同貸款產(chǎn)品的還款方式有關，房地產(chǎn)按揭貸款最長期限30年，一般采用等額本息（每月等額還款）或者等額本金（逐月遞減還款）兩種方式。面向企業(yè)主的經(jīng)營貸/抵押貸往往采取先息后本的方式，期限較為靈活，有3年、5年的，也有10年、20年的，個人購房者用來替代按揭貸的自然需要選擇長期10年、20年的貸款產(chǎn)品。

到底能便宜多少，可以算一筆賬，假設貸款金額100萬：

在按揭貸款下，作為二套房（典型的適用案例）利率一般為5.65%，期限30年，等額本金方式下支付的利息總計85萬，每月還款5772元；等額本息方式下利息總計108萬，首月還款7486元（每月遞減13.08元）。在經(jīng)營貸下，先息后本的還款方案，若利率4.25%、20年的情形下，則利息總計85萬；若利率3.85%、期限20年的情形，則利息總計77萬。如果期限10年，則利息總額會更少一些。

從利息總額上看，經(jīng)營貸的貸款成本有一定的優(yōu)勢，但是也并不明顯，并且這是建立在貸款期限更短的基礎上，這就意味著，對購房者的現(xiàn)金流要求更嚴。如果再考慮上“買公司”的費用，以及前期過橋拆借資金的各種成本費用，對比來看幾乎沒有比較優(yōu)勢。

不過，記者在采訪中得知，雖然貸款中介以“利率更低、成本更少”為噱頭進行貸款營銷，但事實上，很少有客戶出于這種考慮進行類似操作?！百~算下來很清楚，根本節(jié)約不了多少利息成本，也很少人是為了節(jié)約利息把按揭貸換成經(jīng)營貸的?！毙≮w對記者表示。

那么，市場上那些蠢蠢欲動的人，動機是什么？

從小趙和張女士的案例來看，二者的共同點在于，都是有購房需求但已經(jīng)失去首套購房資格，只能按照二套的首付比例和貸款利率購房。這并不意味著他們是有實力在一線城市購置兩套房的實力人群，事實上剛需者在北京、上海購房就完全有可能陷入這種困境。

這種情況下，購房者對現(xiàn)金需求較大，他們在首付階段需要一次性支付大額現(xiàn)金，并且保持在辦理按揭貸款之前不能在銀行有其他未還清貸款。因此，購房者會想方設法通過各種非銀行渠道籌措資金。這些拆借來的資金不像按揭貸款，可以在未來長達數(shù)十年的時間里慢慢償還，所以完成購房后還有一個集中還債的壓力，而消費貸、經(jīng)營貸、抵押貸等產(chǎn)品正是滿足這類人群一次性獲得大額現(xiàn)金的方式。

除了這種解決負債壓力的考慮，也有另一情形。在過去十幾年中，房產(chǎn)無疑是升值最快、產(chǎn)生最大財富效應的資產(chǎn)，這種致富方式簡單、快速，讓經(jīng)歷過的人念念不忘，未能經(jīng)歷的人也伺機而動。

過去多年，每一輪上漲都為持有房產(chǎn)者沉淀了更多的財富，而當初向銀行借的貸款，即負債，則慢慢稀釋了。在持續(xù)的寬松趨勢下，更多人的選擇是繼續(xù)負債，套取現(xiàn)金，買入有升值潛力的資產(chǎn)。對于普通個人而言，對此最常規(guī)的踐行方法，就是抵押房產(chǎn)，貸出大額現(xiàn)金。

由于所購住房大多仍在按揭中，無法辦理抵押貸款，因此不少購房者就聽從中介的建議，還掉按揭，轉換成抵押貸。這一做法的另一個動機是，房子經(jīng)歷了升值，按照新的市場價值可以貸出更多現(xiàn)金。

另一方面，銀行也有其動機。近年來，監(jiān)管大力引導銀行機構開展普惠金融，要求金融支持實體經(jīng)濟，扶持小微企業(yè)，國有大行、股份制銀行紛紛推出各類小微經(jīng)營貸款產(chǎn)品，一再壓低貸款利率。

而小型商業(yè)銀行，也有其考量。“我們最近就在大力向其他銀行的按揭客戶營銷我們的經(jīng)營貸款產(chǎn)品?！蹦吵巧绦性谏虾５貐^(qū)的支行一位相關負責人對記者表示。對于中小銀行而言，這類操作能為其拓展業(yè)務空間，獲取更多客戶，搶占市場份額。

也有房地產(chǎn)中介人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者：“我們是不贊成這樣操作的，即使客戶自己找貸款中介這樣做，我們也覺得有風險。因為有些貸款中介之前告訴客戶一定能貸下來，結果從銀行申請不到貸款，客戶最終不得已借的是一些非正規(guī)貸款公司的資金，成本會更高?！?

經(jīng)營貸真的能隨便拿去買房嗎？是否合規(guī)？如果操作不通會遭遇什么后果？

21世紀經(jīng)濟報道記者以客戶身份詢問了多家銀行的客戶經(jīng)理，他們均表示，貸款需要滿足公司一定時間的持續(xù)經(jīng)營和個人持有房產(chǎn)超過一年等條件。且有的“循環(huán)貸”需要一年還本一次，中間涉及借新還舊及過橋等問題。

工行一支行客戶經(jīng)理表示，按照監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸款不能違規(guī)流入樓市、股市。如果是“新房本、新公司”申請經(jīng)營貸的，幾乎批不下來。按照該行的貸款要求：企業(yè)經(jīng)營一年以上，個人成為公司股東或者法定代表人一年以上，持有房產(chǎn)原則上也需要一年以上，不滿一年則需要提供購房款為自有資金的證明。

據(jù)該客戶經(jīng)理介紹，工行會核查企業(yè)的經(jīng)營情況和資金的用途，原則上要求企業(yè)一年的經(jīng)營流水達到貸款總額的2倍。至于貸款的期限，他表示有兩種產(chǎn)品，貸款三年期，每月還息，到期后一次性歸還本金；另外一種，是六年期的“循環(huán)貸”，每年需要歸還一次本金，利息最低3.4%-3.5%。

建行一支行客戶經(jīng)理也表示，申請經(jīng)營貸需要有真實的經(jīng)營。有房產(chǎn)抵押的經(jīng)營貸款，如果是10年期限的，也需要一年還一次本再申請新貸款，利率3.85%。準入條件是持有房產(chǎn)時間超過1年，個人成為公司股東也需要半年以上。

郵儲銀行一名客戶經(jīng)理也表示，申請經(jīng)營貸需要貸款者本人或者直系親屬是公司的股東，且經(jīng)營時間超過1年，銀行貸款審核中還會關注企業(yè)的采購合同、銷售額、納稅等情況。貸款額度最高為1000萬，授信期限最長為5年，需要三年還一次本或者一年還一次本金，貸款利率為4.5%。

貸款中介向21世紀經(jīng)濟報道記者坦言，風控比較嚴的大銀行確實很難申請，不過部分股份制銀行和一些中小銀行的條件沒有那么苛刻。他表示：“小銀行風控松，利息也會高一點?！?

挪用經(jīng)營貸買房被發(fā)現(xiàn)后，會有何后果？前述多家銀行的客戶經(jīng)理均表示，經(jīng)營貸的貸款用途是企業(yè)經(jīng)營，如果監(jiān)管查到或者銀行發(fā)現(xiàn)資金流向了房地產(chǎn)，就會要求客戶提前結清。而住房按揭貸款是比較確定的長期貸款，相比之下短期經(jīng)營貸投資長期房產(chǎn)，若要一下子要還清所有貸款對購房者來說壓力很大，還不上存在房產(chǎn)被拍賣的風險。