美國(guó)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在急剎車。

根據(jù)行業(yè)網(wǎng)站Mortgage News Daily提供的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期固定抵押貸款平均利率4月6日突破5%，為2010年1月以來(lái)最高。根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，這一數(shù)字在2021年12月僅為3.11%。

這意味著，如果一個(gè)購(gòu)房者現(xiàn)在申請(qǐng)40萬(wàn)美元的抵押貸款，他在未來(lái)30年內(nèi)每月要償還2167美元，而如果他能提前一個(gè)季度買房，這筆金額僅為1710美元。換句話說(shuō)，由于貸款利率的提高，購(gòu)房者每月要多支付457美元。

更高的抵押貸款利率讓一些潛在的購(gòu)房者望而卻步。根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(MBA)的數(shù)據(jù)，在截至4月1日的一周內(nèi)，住房貸款申請(qǐng)下降了6%以上。

房地產(chǎn)研究公司CoreLogic本周的分析稱，由于貸款利率的提高和承受能力的減弱，美國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)即將大幅放緩。從2021年1月到2022年1月，美國(guó)的平均房?jī)r(jià)躍升了19.2%。但是，未來(lái)12個(gè)月，房?jī)r(jià)漲幅可能只有5%。

投資公司BCA研究公司美國(guó)資產(chǎn)首席分析師艾琳唐克爾(Irene Tunkel)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)高度依賴于利率的走向。如果長(zhǎng)期利率大幅上升，美國(guó)購(gòu)房者將同時(shí)面臨住房供應(yīng)短缺和更難以承受的抵押貸款利率。

飛漲的貸款利率冷卻需求

一般來(lái)說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)提高基準(zhǔn)利率將影響10年期美國(guó)國(guó)債的收益率，進(jìn)而提高30年期固定利率抵押貸款的平均利率。隨著美聯(lián)儲(chǔ)表示今年將七次加息以抑制通脹，這表明30年期抵押貸款利率5%可能不是峰值。

據(jù)美國(guó)媒體報(bào)道，在美國(guó)，想要買房的借款人必須滿足貸款人嚴(yán)格的債務(wù)收入比，而貸款利率的提高會(huì)讓一部分人失去抵押貸款資格。其他符合條件的貸款人也會(huì)因?yàn)楦叩脑鹿┒q豫不決。

行業(yè)媒體HousingWire首席分析師洛根莫赫塔沙米(Logan Mohtashami)認(rèn)為，這將迫使一部分人，尤其是沒(méi)有現(xiàn)有資產(chǎn)的首次購(gòu)房者，在一段時(shí)間內(nèi)完全退出住房市場(chǎng)，最終減緩房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

這可能是一個(gè)讓美國(guó)異常火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)重回正軌的機(jī)會(huì)。美國(guó)抵押貸款機(jī)構(gòu)Homepoint Financial的總裁菲爾舒梅科(Phil Shumeiko)表示：“我們需要一個(gè)相當(dāng)健康的(抵押貸款)利率上調(diào)來(lái)緩解需求?！?/p>

目前，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的數(shù)據(jù)，美國(guó)70%的買家正面臨競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)。2019年，市場(chǎng)上出售的典型美國(guó)房屋的中值時(shí)間為66天。到2021年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)下降到只有43天。另?yè)?jù)美國(guó)媒體報(bào)道，在一些地區(qū)，買家對(duì)價(jià)格超過(guò)100萬(wàn)美元的房屋開(kāi)出全現(xiàn)金價(jià)格的情況非常普遍。

根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的數(shù)據(jù)，以目前的銷售速度，美國(guó)市場(chǎng)的房屋供應(yīng)只能維持1.6個(gè)月，創(chuàng)下歷史新低。亞特蘭大聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的數(shù)據(jù)顯示，1月份，中等收入水平的美國(guó)家庭需要為中等價(jià)格水平的房屋每月支付34%的收入，為2008年11月以來(lái)的最高水平。

美國(guó)房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)？

CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家塞爾瑪赫普(Selma Hepp)表示，隨著疫情爆發(fā)以來(lái)美國(guó)房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，現(xiàn)在可以認(rèn)為許多市場(chǎng)被高估了。特別是過(guò)去一年，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度是美國(guó)收入上漲速度的5倍。

CoreLogic在近日發(fā)布的一份分析報(bào)告中稱，65%的區(qū)域房市被“高估”。這包括紐約、邁阿密、西雅圖、拉斯維加斯和達(dá)拉斯等主要大都市地區(qū)，而亞利桑那州、佛羅里達(dá)州、德克薩斯州和內(nèi)華達(dá)州的主要房地產(chǎn)市場(chǎng)都被高估了。美國(guó)住房市場(chǎng)只有26%是“正常的”，只有9%是“被低估的”。

目前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求已經(jīng)開(kāi)始降溫。Redfin在本月發(fā)布的一份報(bào)告中寫道，與去年同期相比，在網(wǎng)上搜索房屋和申請(qǐng)抵押貸款的人數(shù)有所減少。今年到目前為止，看房數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于2021年。越來(lái)越多的賣家決定賣掉他們的房子，然后降低價(jià)格?！笆袌?chǎng)仍然感覺(jué)很熱，但這些數(shù)據(jù)的放緩表明，更多的買家被高房?jī)r(jià)擠出了市場(chǎng)?！眻?bào)道認(rèn)為。

然而，這并不意味著美國(guó)的房?jī)r(jià)即將暴跌。今年3月，美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)認(rèn)為，美國(guó)現(xiàn)有房屋的價(jià)格今年只會(huì)上漲4.8%。美國(guó)銀行預(yù)測(cè)，到2022年底，美國(guó)房?jī)r(jià)將上漲10%，漲幅比2021年有所放緩。房利美預(yù)測(cè)，現(xiàn)有房屋的中值價(jià)格今年將攀升11.2%。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有限的供應(yīng)量和首次買房的千禧一代的人口浪潮將繼續(xù)推動(dòng)價(jià)格上漲，但價(jià)格上漲的速度將會(huì)放緩。唐克爾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性供需缺口?！白匀蚪鹑谖C(jī)以來(lái)，美國(guó)已經(jīng)建造了大約500萬(wàn)套房屋。這種供不應(yīng)求的情況，也恰逢千禧一代成家立業(yè)的時(shí)間。與上一代相比，千禧一代的家庭數(shù)量增加了1100萬(wàn)。”她說(shuō)。