近期，監(jiān)管層頻頻發(fā)聲支持房地產(chǎn)市場的合理信貸需求，房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場流動性風(fēng)險猶存，適度放松并購貸款的相關(guān)監(jiān)管要求，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)按市場化方式實現(xiàn)風(fēng)險出清。
根據(jù)2015年中國銀監(jiān)會印發(fā)的《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》定義，并購貸款是指境內(nèi)并購方企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認購新增股權(quán)，或收購資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標企業(yè)或資產(chǎn)的交易行為。在實踐過程中，房地產(chǎn)項目并購貸款是銀行這類業(yè)務(wù)的主要方向。
監(jiān)管部門此前已經(jīng)發(fā)出了支持發(fā)放并購貸款的信號。12月初，一行兩會回應(yīng)恒大相關(guān)問題時明確指出，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。值得注意的是，直截了當(dāng)?shù)孛鞔_支持某類貸款業(yè)務(wù)，在監(jiān)管層的表態(tài)中并不多見，是向市場發(fā)出的強烈信號。
那么，為什么是并購貸款呢？
當(dāng)前少數(shù)房企正處于信用緊張的狀態(tài)，有可能出現(xiàn)信用風(fēng)險外溢，因此需要對房企做信用寬松。在這一過程中，不僅要防范房地產(chǎn)行業(yè)的下行風(fēng)險，還要防范因過度寬松導(dǎo)致的再次加杠桿風(fēng)險。并購貸款是立足于以推動行業(yè)整合的方式來化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，若能通過項目并購接手困難房企的優(yōu)質(zhì)存量項目，無論對房地產(chǎn)企業(yè)還是下游消費者，都將是相對更安全的出清方式。
當(dāng)前房企并購愿意也相對較強，不少企業(yè)對并購貸款均有需求。一些出現(xiàn)流動性風(fēng)險的房企手中仍擁有大量的優(yōu)質(zhì)項目，希望通過出售的方式來緩解自身流動性風(fēng)險。而市場亦普遍預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部整合仍會加強，因此并購貸款需求仍將持續(xù)上升。
筆者認為，監(jiān)管層及時出臺鼓勵支持并購貸款的政策，確保銀行金融機構(gòu)真正將支持合理的涉房信貸需求落到實處，能夠達到“穩(wěn)地價”、“穩(wěn)房價”、“穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標。
適度放松對部分優(yōu)質(zhì)項目并購貸款的監(jiān)管要求，可以鼓勵銀行滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的并購貸款需求。對于一些具有良好運營管理和控負債能力、內(nèi)生增長穩(wěn)健、現(xiàn)金流充裕的房企，利用并購貸款收并購已現(xiàn)風(fēng)險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)存量項目，可促進行業(yè)風(fēng)險出清。
監(jiān)管部門及銀行也應(yīng)嚴把風(fēng)險底線。在監(jiān)管方面，在鼓勵金融機構(gòu)滿足合理信貸需求的同時，還要完善內(nèi)控體系，對項目實行“穿透式”評估。同時還應(yīng)做好市場預(yù)期引導(dǎo)，防止市場誤讀為“全面放開”。
地方金融監(jiān)管部門亦可根據(jù)各地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況，引導(dǎo)和鼓勵金融機構(gòu)在風(fēng)險可控的情況下，因地制宜地滿足房企的合理信貸需求。
需要注意的是，這應(yīng)當(dāng)是暫時性而非永久性的調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險出清后，金融監(jiān)管部門還應(yīng)降低銀行體系對房地產(chǎn)貸款依賴的程度、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，并減少房地產(chǎn)市場波動可能給銀行帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險。