近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，主要內(nèi)容是：
1、（房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比）不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照?qǐng)?zhí)行。
2、2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。
由于這個(gè)文件對(duì)購房者影響較大，我給大家簡(jiǎn)單分析下。
1、房地產(chǎn)貸款占比指的是房地產(chǎn)貸款余額與人民幣各項(xiàng)貸款余額的比值，個(gè)人住房貸款占比是個(gè)人住房貸款余額與人民幣各項(xiàng)貸款余額比值。房地產(chǎn)貸款主要是按揭貸和開發(fā)貸。
央行數(shù)據(jù)顯示：2019 年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額 44.41 萬億元，同比增長 14.8%；個(gè)人住房貸款余額 30.07 萬億元，同比增長 16.7%。2019 年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額153.11 萬億元，同比增長 12.3%。
如果我們以2019年數(shù)據(jù)計(jì)算的話，2019年末房地產(chǎn)貸款占比是29.01%，個(gè)人住房貸款占比是19.64%。
2、根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)的“房地產(chǎn)貸款集中度管理要求”，大型銀行、中型銀行、小型銀行、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限要求如下表。
通過上面的測(cè)算的數(shù)據(jù)，2019年末房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比分別是29.01%、19.64%。如果以2019年數(shù)據(jù)推測(cè)的話，部分中型銀行以及不少小型銀行不符合房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限要求。
3、對(duì)于在2020年12月末，房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的銀行，監(jiān)管部門給出了2年或4年的調(diào)整過渡期。對(duì)于這部分銀行將來的房貸額度將會(huì)被壓縮。
那么這次“房貸新規(guī)”，影響是什么？
A、對(duì)于大型銀行影響非常有限，甚至是偏利好。主要是大型銀行得到的“房貸額度”較高。要知道，個(gè)人房貸因?yàn)閴馁~率低，一直被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從收益的角度上說誰都想去分一杯羹。
比如2020年6月30日，工行的個(gè)人住房貸款占比是30.5%，低于監(jiān)管部門設(shè)定的上限。所以這部分不僅不用壓縮，甚至還有提升的空間。
B、對(duì)于中小銀行來說來說，則是利空。因?yàn)椴簧巽y行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)將會(huì)被壓縮，影響業(yè)績。
C、長遠(yuǎn)看，對(duì)樓市當(dāng)然是利空。房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限的規(guī)定，意味著房貸被上了“緊箍咒”，當(dāng)銀行在申批房貸時(shí)會(huì)“多想一想，看一看”，避免超出監(jiān)管要求。短期來說對(duì)樓市影響不大，一是因?yàn)槟壳皝砜?，監(jiān)管部門給的“房貸額度”較為充足（主要是大行），不大可能對(duì)目前個(gè)人貸款造成很大影響，頂多是房貸搬家，從小行搬到大行。二是對(duì)于房貸比超出管理要求銀行，監(jiān)管部門給了過渡期，同時(shí)明確“個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施”。
4、央行為什么要建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度？
A、避免居民負(fù)債率過快上升。數(shù)據(jù)顯示：2020年前三季度居民部門杠桿率上升5.6個(gè)百分點(diǎn)，由上年末的55.8%上升到61.4%。按照國際貨幣基金組織的標(biāo)準(zhǔn)：居民部門杠桿率超過65%就會(huì)影響到金融穩(wěn)定。
B、抑制房價(jià)過快上漲，房價(jià)與居民負(fù)債率基本是正向關(guān)系，抑制居民負(fù)債率過快上升就等于抑制房價(jià)過快上漲。
C、防止資金“脫實(shí)向虛”，引導(dǎo)資金多投放實(shí)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。
5、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的建立意味樓市管理更加精細(xì)化，具體到某個(gè)指標(biāo)。此前，監(jiān)管部門給房企設(shè)置了“三道紅線”，以此來控制開發(fā)商的債務(wù)率?！叭兰t線”是：
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；
凈負(fù)債率大于100%；
現(xiàn)金短債比小于1倍。
現(xiàn)在監(jiān)管部門又規(guī)定了房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限，相當(dāng)于“兩道紅線”，這意味著樓市正在降負(fù)債（或穩(wěn)負(fù)債），從原來的開發(fā)商層面、現(xiàn)在轉(zhuǎn)向個(gè)人、銀行層面，不留死角，全方位監(jiān)管，樓市正醞釀新變化！
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