央行釋放重磅利好，首套住房貸款首付比例和利率向剛需傾斜

近年來，房價的步步高升讓不少購房者望房興嘆，而主管部門的“限購”+“限價”政策又誤傷了一部分剛需家庭，在房住不炒的主基調(diào)下，銀行通過對房貸逐漸收緊、首付比例的提高以及延長放款周期等措施，更是讓剛需購房者雪上加霜。

今年10月份，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會上表示：“保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”，那么，信號的釋放是剛需的春天嗎？

01 購房貸款條件

對于90%以上的家庭，基本都是通過銀行房屋貸款的形式購買房產(chǎn)，銀行也會對購房者的資質(zhì)進(jìn)行審查，主要條件如下：

首先，申請人的年齡在18-65周歲及以上，也就是購房者必須具有民事行為能力。

最后，申請方及配偶信用狀況良好，無逾期記錄或者高負(fù)債。

由于住房貸款為中長期貸款，銀行的上述要求，主要是以降低貸款的風(fēng)險。一般而言，除這些條件外，購房者還需準(zhǔn)備還款能力證明、信用證明、首付款收據(jù)及相關(guān)資料，去銀行申請貸款，待銀行審核通過并放款后，購房者按住房貸款合同如期繳納房貸即可。

02 首套房首付比例

首付就是買房時按國家規(guī)定第一次支付的最低比例款項，可以高于但不能低于這個比例，剩余的資金從銀行貸款，因為考慮到購房者的還款能力，銀行會要求購房人提供不低于規(guī)定的首付比例，也就是由個人支付一部分房款，以降低銀行的授信風(fēng)險。

根據(jù)中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2016〕26號）：“在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行”。

按照央行及銀監(jiān)會的政策：在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)貸款，在不限購的城市，原則上首套房首付比例為25%，但這個比例不是強(qiáng)制性的，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，各地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況自主確定商業(yè)貸款的最低首付款比例，最多可下浮5%，也就是首付比例最低可低至20%。但是，目前市場上使用商貸貸款購買首套房的首付比例基本在30%左右。

03 首套房貸款利率

現(xiàn)在，住房貸款均采用LPR+BP的形式構(gòu)成，10月，央行公布的LPR為4.65%，但市場上銀行住房貸款遠(yuǎn)高于LPR市場利率報價。

2021年5月部分地區(qū)住房貸款首付比例及利率

目前，從政策基調(diào)來看，監(jiān)管層對房地產(chǎn)的管控一直沒有變化，為了打擊炒房客，大部分地區(qū)提高了住房貸款首付比例及貸款利率，延長了放款周期等等，這些措施，在一定程度上遏制了炒房客，但也對剛需造成了誤傷，與維護(hù)剛需購房者合法權(quán)益的初衷相悖。

10月，90個主要城市主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點，為今年以來首次下調(diào)，說明信貸環(huán)境有所改善。

在房貸政策市場“一城一策”的定價原則下，房貸政策分化的情況仍將長期存在，但對剛需而言，已出現(xiàn)銀行房貸松動的跡象。

04 結(jié)論

筆者預(yù)計四季度住房貸款將“有保有壓”，對首套購房者、賣一買一的改善購房者予以保障和支持，對炒房客將進(jìn)一步進(jìn)行打壓；房貸利率下調(diào)的范圍或?qū)U(kuò)大，銀行放款周期有所縮短，住房貸款環(huán)境的改善有利于剛需入市。

目前，樓市呈現(xiàn)“量價齊跌”局面，在首付比例及利率對剛需給以支持的政策下，剛需或迎來購房窗口期。