“樓市松綁”打響了第N槍。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前包括北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州和佛山7個(gè)城市宣布下調(diào)房貸首付比例，由原來的的最低30%降至20%。
下調(diào)房貸首付比例，降低了購(gòu)房門檻，對(duì)于剛需來說是實(shí)質(zhì)性利好。隨著地方政府接連出臺(tái)鼓勵(lì)性購(gòu)房政策，有人說樓市的春天又要來了。
咱先別急著歡呼，咱們看看這些城市和政策力度。
菏澤首付20%必須符合“無房無貸”條件，而包括重慶在內(nèi)的多個(gè)城市，首付兩成的政策也早就存在。政策依據(jù)是2016年就已經(jīng)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定不限購(gòu)城市最低首付款可為20%。
此次降低首付比例的城市都是非限購(gòu)區(qū)域，都在原有政策允許范圍內(nèi)，不是什么出格行為。
那為什么最近房貸松綁城市會(huì)密集的出現(xiàn)？
一是政策導(dǎo)向的逐步落實(shí)。支持調(diào)整首套房貸款政策信號(hào)早就出現(xiàn)了，2021年10月，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在發(fā)布會(huì)上表示，目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，將在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。
在央行發(fā)布2021年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也指出，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。
二是這些城市到了必須出手救市的時(shí)候了。比如菏澤，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，市場(chǎng)疲軟已經(jīng)影響到地方財(cái)政收入，人口也是凈流出，再這樣下去城市發(fā)展都很難，因此需要政府出手托市。
有人就擔(dān)心了，政府救市，房?jī)r(jià)又要漲了嗎？
不會(huì)。
從政策來看，“房住不炒”的根本底線沒有動(dòng)搖，所以靠政策刺激拉動(dòng)需求，房?jī)r(jià)普漲的時(shí)代不復(fù)存在。目前地方的救市政策也都符合“因城施策、一城一策”的導(dǎo)向，并且是局部性的，普遍以三四線城市為主，不是會(huì)形成廣泛帶動(dòng)作用的一、二線城市，所以對(duì)樓市整體行情影響不大。
從市場(chǎng)來看，去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷重創(chuàng)，開發(fā)企業(yè)面臨回籠資金的壓力，被迫以價(jià)換量。以石家莊市情況來看，多數(shù)樓盤降價(jià)促銷造成市場(chǎng)整體價(jià)格低迷，短時(shí)間難以扭轉(zhuǎn)。
雖然市場(chǎng)筑底升溫的政策基礎(chǔ)有了，但市場(chǎng)基礎(chǔ)還是薄弱，購(gòu)房信心重鑄需要時(shí)間。
目前一些地方的救市舉措，只是促進(jìn)了市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，需求有活躍的可能，并沒有對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成實(shí)質(zhì)性支撐。
從最新公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)確實(shí)減少了，別幻想漲了，先止跌吧。
那么，石家莊會(huì)“救市”嗎？
這個(gè)得從兩方面說。
首先，石家莊限行的限購(gòu)限貸政策從2017年開始執(zhí)行，已經(jīng)近5年的時(shí)間，在政策層面一直保守且平穩(wěn)，而且在周邊不限購(gòu)區(qū)域本就執(zhí)行首付最低兩成。市場(chǎng)雖有波動(dòng)，但分化明顯，局部?jī)r(jià)格下探明顯，但整體房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，樓市的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響在可控范圍，沒有到“不得不救”的地步。
其次，石家莊的“救市”不在于短期政策刺激，而是長(zhǎng)期的人口和產(chǎn)業(yè)。目前石家莊集中力量沖刺GDP破萬(wàn)億，提出了房地產(chǎn)開發(fā)為產(chǎn)業(yè)讓路，大手筆的城市更新、產(chǎn)業(yè)布局和引人才政策都是在促進(jìn)城市面和經(jīng)濟(jì)面的持續(xù)向好，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這才是根本利好。
不能忽略的是，這波房貸首付比例下調(diào)信號(hào)意義比較重大。
首先，觸及到了限購(gòu)限貸這些房地產(chǎn)調(diào)控的核心層面，地方政府對(duì)于調(diào)控政策試探的邊界在擴(kuò)展。因此對(duì)于樓市持續(xù)下行，非重點(diǎn)城市，調(diào)控會(huì)逐漸松綁，后續(xù)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)。
其次，信貸層面的利好會(huì)持續(xù)兌現(xiàn)。最近央行持續(xù)放水，信貸環(huán)境會(huì)進(jìn)一步寬松，除了首付比例下調(diào)，貸款利率未來很可能也會(huì)繼續(xù)下調(diào)。首付比例只是降低了門檻，貸款利率下調(diào)是真的節(jié)省購(gòu)房成本，對(duì)于石家莊購(gòu)房人而言也會(huì)享受到貸款利率下調(diào)的紅利。
總之，房貸政策寬松、利率下調(diào)、信貸額度充裕，是剛需上車的好時(shí)機(jī)。樓市不會(huì)再有普漲的行情，市場(chǎng)分化也將成為常態(tài)。石家莊的城市面和經(jīng)濟(jì)面未來還會(huì)有持續(xù)改善，所以跟著城市規(guī)劃走，關(guān)鍵要選準(zhǔn)好地段、好產(chǎn)品，就能更好的抵抗市場(chǎng)波動(dòng)和政策變化。