企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸和房產(chǎn)抵押貸哪個(gè)劃算，房產(chǎn)抵押貸和信用貸哪個(gè)好

從15年前開始，他就一直從事貸款相關(guān)行業(yè)。目前從事融資服務(wù)行業(yè)7年，其中銀行業(yè)5年。先后任職于白金信用卡部、個(gè)貸業(yè)務(wù)部、房貸業(yè)務(wù)部、公司業(yè)務(wù)部、大企業(yè)部。對(duì)銀行和貸款機(jī)構(gòu)的大部分貸款產(chǎn)品有所了解。

在多年的職業(yè)生涯中，我遇到過各種各樣的客戶。很多情況下，客戶狀況良好，只是因?yàn)樗麄兾茨苤贫ê觅J前計(jì)劃，或者他們付出了很高的代價(jià)來完成貸款流程。今天我們就來談?wù)勝J前規(guī)劃的重要性，以及如何做好貸前規(guī)劃。

目前銀行信用貸款、房產(chǎn)抵押貸款、按揭貸款、企業(yè)貸款都有一定的門檻。很多需要申請(qǐng)貸款的客戶，在開始申請(qǐng)貸款的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)自己的不足，導(dǎo)致最終貸款延期或被拒，同時(shí)可能遭受重大的財(cái)務(wù)損失。其實(shí)大部分問題都是可以提前發(fā)現(xiàn)并完美解決的。所以，提前1到6個(gè)月做好貸前規(guī)劃和貸前審查是非常重要的。先說幾個(gè)之前貸款計(jì)劃的內(nèi)容，希望能給你一些啟發(fā)。

房產(chǎn)抵押貸款貸前規(guī)劃

目前市場(chǎng)上有很多房貸產(chǎn)品，很多同行都說現(xiàn)在很多客戶變“聰明”了?？戳艘恍┕ヂ曰蛘吆鸵恍┲薪闇贤ê?，他們已經(jīng)自己開始了一些貸前流程。

一個(gè)客戶看了一篇貸款相關(guān)的文章，得知新注冊(cè)的公司可以申請(qǐng)抵押貸款，于是馬上注冊(cè)了一個(gè)新公司備用，同時(shí)籌集了一些流水。兩個(gè)月后，聽說需要買半年的公司適合貸款，然后就去買了一家成立九個(gè)月的公司。直到我們咨詢發(fā)現(xiàn)，由于房子面積小，房齡老，總價(jià)低，需要一年以上的公司可以獲得優(yōu)惠的利率和合適的還款方式。同時(shí)流水不規(guī)范，需要重新開始。術(shù)業(yè)有專攻，客戶可能只通過微信官方賬號(hào)或其他自媒體平臺(tái)獲得片面的信息。寫文章的作者也是這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者，他們的公開信息一般都會(huì)保留，否則無異于砸飯碗。如果客戶聽信了這些片面之詞或者斷章取義，很有可能在實(shí)際的貸款操作過程中給自己埋下各種各樣的障礙。因此，通過專業(yè)人士的詳細(xì)咨詢，充分規(guī)劃房地產(chǎn)按揭貸款的貸前工作，可以達(dá)到事半功倍的效果。

舉例：房產(chǎn)抵押貸款貸前規(guī)劃內(nèi)容

1.確定產(chǎn)權(quán)人和主貸款人的信用信息是否正常；

2.房屋的銀行評(píng)估值和白名單；

3.銀行抵押貸款的可行性分析；

4.銀行流程規(guī)劃和審計(jì)；

5.貸前答疑；

6.是否需要成立公司，由誰來成立公司，現(xiàn)有公司是否適合貸款；

7.提供2-4個(gè)銀行貸款方案；

8.貸前統(tǒng)籌；

我們大致說下幾個(gè)可服務(wù)的場(chǎng)景

1、全款買房無法辦理抵押

由于二套房需要七成首付，前段時(shí)間很多客戶會(huì)選擇全款買房，然后按揭。好處是二套房按揭貸款利率5.35%。全款買房，在房貸最低利率4.35%的情況下，一年能省一分。但由于房貸有一定杠桿，全款購房最近受大政策影響，無法貸到款，需要承擔(dān)高額過橋費(fèi)用。

對(duì)于這樣的客戶有什么應(yīng)急的替代方案嗎？答案是肯定的。這類客戶還需要做好貸前規(guī)劃，保證目前的高息墊款換成低息貸款，同時(shí)為后期的長(zhǎng)期貸款做好準(zhǔn)備。

2、企業(yè)融資與個(gè)人大額信用貸款

企業(yè)和個(gè)人計(jì)劃申請(qǐng)大額信用貸款。也最好提前幾個(gè)月開始規(guī)劃，確認(rèn)目前是否有不足，然后提前改正，以最好的狀態(tài)面對(duì)銀行。這樣才能爭(zhēng)取到最適合自己的優(yōu)惠利率、額度和還款方式。

3、逾期次數(shù)多

最近遇到很多客戶總是說自己的征信沒有問題。當(dāng)我看到詳細(xì)版的征信報(bào)告時(shí)，我發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)有過很多次無意中的逾期還款，甚至是連續(xù)幾個(gè)月，他們向多家銀行申請(qǐng)貸款都被拒絕了。這類客戶不適合繼續(xù)申請(qǐng)貸款。要搞清楚征信情況，確認(rèn)是否可以通過一些可以“協(xié)商”的銀行申請(qǐng)，或者是否還需要申請(qǐng)一段時(shí)間，而不是把征信搞得一塌糊涂。

4、網(wǎng)貸多征信花

網(wǎng)貸很多，征信很亂。這類客戶選擇銀行的可能性較小，大部分銀行無法接受這類客戶，一般會(huì)以“資金太緊張”為由拒絕。以后很可能因?yàn)闊o法償還網(wǎng)貸而成為黑戶。我們等不及了。如果有房可以抵押，就需要趕緊規(guī)劃。

5、貸款配置服務(wù)

由于往年合適的信用貸款比較多，很多客戶會(huì)選擇一次性申請(qǐng)多家銀行貸款。標(biāo)準(zhǔn)上班族甚至可以申請(qǐng)200多萬的信用貸款，但大多是短期到期還本。這類客戶的潛在風(fēng)險(xiǎn)是：到期后，銀行可能會(huì)因?yàn)槟阏w負(fù)債過高而拒絕續(xù)貸。經(jīng)過貸前規(guī)劃，短期可以提前投放

6、房產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)單降息

當(dāng)下的銀行抵押貸款利率，短期貸款年利率可申請(qǐng)到3.85%，長(zhǎng)期貸款可申請(qǐng)到4.35%，之前因?yàn)楦鞣N原因申請(qǐng)到高利息的客戶可選擇轉(zhuǎn)單，每年可節(jié)省不少利息。

以下為案例：

張先生，之前申請(qǐng)按揭貸款的時(shí)候，因?yàn)檎餍庞馄谳^多，多家銀行無法受理貸款，最終選擇全款買房再抵押，申請(qǐng)的年利息為7%。按照當(dāng)下利率轉(zhuǎn)單貸款：

我們可以看出，通過貸前規(guī)劃，把客戶原來高利息的貸款，轉(zhuǎn)單為當(dāng)下利息低的貸款，每年可節(jié)省10多萬的利息。10年下來，節(jié)省100多萬的利息，度度假，逛逛街不香嗎？可見當(dāng)下轉(zhuǎn)單的套利空間巨大。