各地房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁，繼下調(diào)房貸利率、降低首付比例后，又一地試圖與銀行合作通過新增按揭還款方式，滿足市民購房需求。日前，溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出了一款名為“安居貸”的住房消費金融服務(wù)產(chǎn)品，貸款期限10年以上的首套住房按揭客戶前三年可只還利息。而在此前，先還利息再還本金的模式曾在經(jīng)營貸、消費貸等領(lǐng)域出現(xiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，此項舉措的初衷是為了給購房者提供一定還貸“緩沖期”，不過，購房者整體的還款負(fù)擔(dān)并未因此減少，對于購房者的吸引力度仍有待觀察。
推出“安居貸”新增還款方式
談及溫州市住建局聯(lián)合華夏銀行溫州分行推出“安居貸”靈活還款按揭產(chǎn)品的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，一方面，溫州樓市成交雖在5月顯露出回升跡象，但市場修復(fù)進程仍較緩慢，溫州積極響應(yīng)調(diào)整差別化住房信貸政策，以提速樓市恢復(fù)；另一方面，溫州人口流入量逐漸增多，“安居貸”更加傾向于緩解剛畢業(yè)大學(xué)生、剛進城購房及工作的城鎮(zhèn)化人員前期還款壓力，此舉將在一定程度上帶動地方樓市剛需購房需求的合理釋放。
對于“安居貸”采用靈活還款方式的原因，華夏銀行溫州分行相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示：“疫情反復(fù)使經(jīng)濟發(fā)展的不確定性增強，因此很大一部分人群對購房持觀望態(tài)度，新推出的還款方式，一方面能夠減輕剛性、改善性貸款購房人的前期還款壓力；另一方面也希望通過金融紓困計劃支持購房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
“類似‘先息后本’實際上在全國其他一些銀行也有過，但由于過去幾年房貸政策比較緊，所以實際案例也比較少?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，當(dāng)前各地對于新市民金融政策的支持力度非常大，房貸方面，主要集中在首付比例下調(diào)和房貸利率下降等。從購房者的按揭貸款償還規(guī)律看，前三年壓力是最大的，因為一些購房者首付可能是通過借款或籌款的方式進行的，“安居貸”采用靈活還款方式一定程度上減少了購房三年內(nèi)房貸違約的風(fēng)險。
減輕前期還貸壓力整體還款成本增加
雖然“安居貸”提供“先息后本”等還款方式初衷是為了給購房者提供一定還貸“緩沖期”，不過分析人士認(rèn)為，購房者整體的還款負(fù)擔(dān)并未因此減少?！胺抠J利率和本金還款時間決定了購房者的成本。由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較等額本金還款法高?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。
關(guān)榮雪認(rèn)為，采用“先息后本”或“少量本金加利息”等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款后置相較于等額本息還款方式還款金額將更多，后期還款壓力加大，因此此舉對于緩解購房壓力的效果有待觀察。
“三年不還本，后續(xù)利息是按最初所欠本金計算，而三年要是本息一起還，本金會逐年減少，利息也會隨之減少?！绷硪患毅y行溫州某網(wǎng)點貸款經(jīng)理說道，“先息后本”適合有購房需求但短期內(nèi)受疫情影響資金上比較緊張的購房者，但如果購房者沒有月供壓力，建議還是采取“等額本金”“等額本息”傳統(tǒng)的還款方式。
僅從“等額本金”“等額本息”兩種還款方式來看，“等額本金”的還款成本更低。假設(shè)某購房者需要貸款100萬元，分20年還清，按照4.25%的房貸利率計算，等額本息的總利息約為48.62萬元，等額本金的總利息則約為42.68萬元，后者可省5.94萬元。
談及各類還款方式所適合的人群，關(guān)榮雪表示，“等額本金”在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少；“等額本息”是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，此舉較適合穩(wěn)定型收入的群體；“先息后本”方式由于前期還款壓力偏小，本金還款后置可能會導(dǎo)致后期還款壓力較大，此種方式較適合剛畢業(yè)大學(xué)生等群體，因為該群體前期工作不穩(wěn)定或薪資水平較低，隨后閱歷逐漸豐富，工作和收入愈加提升。
樓市修復(fù)進程預(yù)計加速
自央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》宣布“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點”后，各地積極響應(yīng)。疊加此前5年期LPR下調(diào)15個基點至4.45%，多地多家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，開年以來，近40城下調(diào)房貸利率，下調(diào)幅度因城而異，且大致包括蘇州、天津、鄭州、青島、濟南、呼和浩特等9個城市，首套房貸款利率最低降至4.25%；與此同時，約有35城降低了購房首付比例，包含商業(yè)貸款和公積金貸款在內(nèi)多地首套房首付比例降至兩成。
對于上述政策的效果和后續(xù)房貸政策的舉措，關(guān)榮雪認(rèn)為，整體來看，首套房貸款利率下調(diào)、降低首付比例，可以減輕購房者的還款以及短期購房成本壓力，一定程度上有利于緩解觀望情緒，提升購房意愿，長期來看，預(yù)計后續(xù)市場修復(fù)進程將會加速，尤其是下半年市場有望加速回升。另外，后續(xù)房貸利率的走勢以及各地房貸政策的實施仍緊跟市場反饋步伐，不排除有走闊的可能。
不過，隨著各地房地產(chǎn)相關(guān)政策陸續(xù)松綁，市場也傳出“接力貸”“轉(zhuǎn)按揭”等貸款模式再出江湖的風(fēng)聲，并引發(fā)爭議。談及各地如何在安全、可控、合規(guī)前提下為購房者減負(fù)，關(guān)榮雪表示，一方面，加強貸款申請人信用資質(zhì)等方面的審核；另一方面，加強銀行信貸服務(wù)方面的監(jiān)管，尤其是在多項貸款優(yōu)惠政策的重疊現(xiàn)象中，避免避重就輕，進一步營造安全、可控、合規(guī)的信貸環(huán)境。