一、什么是個人住房商業(yè)貸款？
個人住房商業(yè)貸款是中國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)貸款。抵押貸款也是商業(yè)貸款中的一種貸款方式。
按照央行發(fā)布的最新基準利率,一年以內(nèi)(含一年)的為4.35%,一年到五年的(含五年)4.75%,五年以上的為4.90%,公積金房貸五年(含五年)以下為2.75%,五年以上的為3.25%。這個只是個參考值,具體根據(jù)你貸款額,年限及央行利率變化而變化的。
兩種方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于您自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果您認為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。
舉個例子：我的房貸利率是5.88%，轉(zhuǎn)換成LPR是多少？轉(zhuǎn)換后劃不劃算？
【答】轉(zhuǎn)換成LPR后，一年內(nèi)實際利率不會變化。原來的房貸利率是根據(jù)央行的基準利率來確定的，比如5.88%的利率，就是在央行5年以上貸款基準利率4.9%的基礎(chǔ)上，再上浮20%（4.9%+4.9%×20%=5.88%），叫做執(zhí)行利率。這樣做不利于利率的市場化發(fā)展，所以就改成貸款市場報價利率（LPR）。為了平衡現(xiàn)利率與原利率的差距，采取LPR+點的形式。LPR最新報價為4.75%，比原來5.88%少1.13%（即113基點），轉(zhuǎn)換后的利率就是LPR4.75%+113。這樣新的利率就與原來的完全一致了。由于貸款利率的大方向是向下的，假如明年LPR下調(diào)至4.55%，那么你的利率就變成LPR4.55%+113，實際利率相當(dāng)于5.68%，相比于當(dāng)時的房貸利率5.88%下降了0.2%，所以是劃算的。
有人說等額本金還款方式比等額本息還款方式劃算，這種說法存在理解的誤區(qū)。在等額本金還款方式下，由于前期歸還的本金比較多，所以相對于等額本息還款方式而言，借款人支付的利息總額要少一些，但是前期還款壓力會大一些。不過采用這種方式是否劃算，卻需要好好分析。一旦選擇等額本金還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對于等額本息而言，本金會提前歸還。此時，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機會，能帶來超出支付銀行借款利息的回報，那就可以選擇等額本息方式，讓本金在手中多停留一會兒。