[摘要]1月當月社會融資規(guī)模增量為3.74萬億元，人民幣貸款增加2.03萬億元，而居民中長期貸款增加6293億元。
雖然累積需求集中釋放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和資產(chǎn)荒的局面下，房貸仍是保證商業(yè)銀行全年收益的重要工具。
春節(jié)才過，樓市不平靜。據(jù)報道，上海市銀行業(yè)自律協(xié)會制定相關(guān)公約，要求各行執(zhí)行個人住房貸款利率不低于基準利率的0.9倍，二套房貸款期限最長不得超過25年。之后，天津、廣州、青島等城市也相繼出臺了房貸收緊措施。
房貸收緊加碼與金融形勢息息相關(guān)。此前，市場上不斷傳出1月信貸會創(chuàng)下天量的聲音，終于，央行在情人節(jié)解開了1月份金融數(shù)據(jù)的神秘面紗。1月當月社會融資規(guī)模增量為3.74萬億元，人民幣貸款增加2.03萬億元，而居民中長期貸款增加6293億元。
1月份2.03萬億的新增信貸不足為奇。從歷史數(shù)據(jù)看，每年一季度特別是1月份是商業(yè)銀行貸款投放的高峰期，由于貸款規(guī)模受資本充足率、合意貸款等多重限制，“早投放、早收益”成為商業(yè)銀行提高收益的普遍選擇。
但居民中長期貸款再創(chuàng)歷史新高則讓人大跌眼鏡。因為央行沒有把個人房貸業(yè)務(wù)單獨列出，市場普遍把居民中長期貸款默認為房貸。盡管央行一再要求各商業(yè)銀行嚴控房地產(chǎn)貸款(包括個人房貸按揭和企業(yè)開發(fā)貸)，但1月份個人房貸依然超出2016年9月份的歷史最大值5741億元。全國各大城市實施嚴格的房地產(chǎn)限購政策以來，商業(yè)銀行為了配合“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，壓制了去年11月和12月部分個人住房按揭需求，隨著今年年初部分房貸到期后釋放了新額度，從而推高了1月份的個人中長期貸款。雖然累積需求集中釋放有一定合理性，但也表明，在息差收窄和資產(chǎn)荒的局面下，房貸仍是保證商業(yè)銀行全年收益的重要工具。
同樣值得關(guān)注的是，社會融資規(guī)模，創(chuàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來最高值。其中表外融資占比為33%，連續(xù)三個月居高位。地產(chǎn)調(diào)控導致開發(fā)貸轉(zhuǎn)向表外，反映在信貸政策收緊和表內(nèi)融資規(guī)模受到制約的情況下，非標需求被推高。
由于中國房地產(chǎn)的強金融屬性，年初天量信貸無疑引發(fā)對房地產(chǎn)市場的擔憂，也引起監(jiān)管和機構(gòu)的高度關(guān)注。繼續(xù)弱化、降低房地產(chǎn)市場上的金融杠桿作用，無疑是調(diào)控的主旋律。主要城市的銀行業(yè)通過降低折扣幅度、縮短還貸期限(也就是增加月供)給房貸“降溫”，遏制投資投機性需求。表外業(yè)務(wù)風險也成為2017年重點調(diào)控方向。2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》，明確私募資產(chǎn)管理計劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價款或補充流動資金。同時，《備案管理規(guī)范第4號》強調(diào)不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
在房地產(chǎn)調(diào)控愈嚴的趨勢下，全國房地產(chǎn)市場將逐步步入景氣下行周期，全年房貸高增長難維持，但房地產(chǎn)價格是資產(chǎn)價格，受預期的影響大，年初信貸狂飆使得新一輪房價上漲預期卷土重來，并在通脹壓力推動下，再掀波瀾。
從經(jīng)濟環(huán)境看，目前房價面臨著通脹轉(zhuǎn)好的支撐。1月全國居民消費價格指數(shù)(C PI)環(huán)比上漲1.0%，同比上漲2.5%;工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)(PPI)環(huán)比上漲0.8%，同比上漲6.9%。1月PPI與C PI同比漲幅的“剪刀差”繼續(xù)擴大至4.4個百分點，創(chuàng)2008年9月美國次貸危機爆發(fā)以來新高。“剪刀差”在積極支撐企業(yè)盈利的同時，潛在通脹壓力讓貌似平靜的房地產(chǎn)市場神經(jīng)再度緊繃。
從資產(chǎn)配置端來看，投資實體的回報率仍徘徊在低位，“資產(chǎn)荒”狀況暫時不會發(fā)生改變，大量資金尋找收益出路。在強勢美元的周期中，人民幣匯率依然承壓，在加強資本管制的背景下，不能外流的資產(chǎn)仍然存在資產(chǎn)配置需求。由于一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢仍在繼續(xù)吸引人口流入，一線城市住房的消費性需求依然旺盛，投資者對其價格的未來預期有一種自我維持和自我實現(xiàn)的特征，因此，限購時期對房地產(chǎn)需求可能集聚，在下一次政策、金融環(huán)境寬松時集中爆發(fā)。
回顧近十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，“一些城市房價上漲過快”和“調(diào)控”幾乎是并行的主題；而從歷次調(diào)控的結(jié)果來看，價量齊跌之后報復性上漲也幾乎形成模式。造成這種局面的多種原因中，不容忽視的是預期一直如影隨形，且成為最不“可控”的因素之一。
通脹預期雖然只是一種心理行為，但它會影響到經(jīng)濟主體的消費、儲蓄和投資行為、進而對經(jīng)濟運行產(chǎn)生實質(zhì)性影響。因此，加強預期管理、扭轉(zhuǎn)大眾“越漲越調(diào)、越調(diào)越漲”的通脹預期，為房產(chǎn)調(diào)控新形勢下的當務(wù)之急。筆者認為，可考慮以下思路：
在調(diào)控過程中，首先，將預期的因素納入到?jīng)Q策當中，結(jié)合居民儲蓄、人均可支配收入、金融機構(gòu)的信貸量等因素制定調(diào)控政策。其次，政府應該加大房地產(chǎn)業(yè)的信息透明度，正確引導市場形成一致性的預期，在一致性的預期下，政府應從政策信息的發(fā)布、政策的執(zhí)行等方面增強政策的可信度。再有，政府作為房價信息的主要發(fā)布者，要加強對信息發(fā)布的責任感，公布房價采集的具體信息，增加民眾對政策以及信息的可信度。最后，改善實體經(jīng)濟盈利環(huán)境，打通流動性由金融部門向?qū)嶓w部門流動的渠道，拓寬居民投資渠道，滿足居民的投資需求，提升投資收益預期。