為了推進(jìn)利率的市場(chǎng)化改革，2019年8月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心首次公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），也就是貸款基礎(chǔ)利率,每月調(diào)整一次。根據(jù)央行之前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)（加點(diǎn)可為負(fù)值）形成。也就是說(shuō)，自2019年10月8日開(kāi)始，房貸利率不再使用基準(zhǔn)貸款利率，也就沒(méi)有了以往房貸利率是打幾折或上浮幾成的那種計(jì)算方式了，取而代之的是采用LPR加減點(diǎn)的方式計(jì)算，直接與LPR掛鉤，執(zhí)行浮動(dòng)利率。
2019年12月28日，央行發(fā)布公告，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）。并要求加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。也就是說(shuō)，在2019年10份之前辦理的房貸并且沒(méi)有還完貸款的每一位購(gòu)房者，都要重新決定，在固定利率和LPR浮動(dòng)利率之間做一個(gè)選擇。
大家知道，自2015年10月24日之后，5年期以上年貸款基準(zhǔn)利率為4.90%。那么對(duì)處于還貸期的朋友來(lái)說(shuō)，你以后的房貸利率是選擇4.9%的固定利率還是浮動(dòng)利率合適呢？
讓我們來(lái)看一下2019年8月20日之后的LPR利率變化：
從上面來(lái)看，LPR利率處于一個(gè)下調(diào)的狀態(tài)，當(dāng)前的5年期以上LPR利率為4.65%，是低于4.90%的固定利率。
再讓我們來(lái)看4.90%的基準(zhǔn)利率在近30年處于一個(gè)什么水平？
從圖中可以看出，當(dāng)前4.90%的年利率是自上世紀(jì)1991年以后的最低點(diǎn)，最高點(diǎn)是1995年7月1日，5年期以上年利率達(dá)到15.30%。
疫情發(fā)生以來(lái)，有一種聲音說(shuō)，為了刺激經(jīng)濟(jì)，LPR還會(huì)繼續(xù)的往下降，我也認(rèn)可這種觀點(diǎn)，但LPR下降的周期又會(huì)有多長(zhǎng)呢？還有人說(shuō)，現(xiàn)在美國(guó)都是負(fù)利率了，國(guó)內(nèi)的LPR利率肯定還會(huì)降，我們是否也會(huì)降到負(fù)利率時(shí)代。其實(shí)在2年之前，世界上最著名的銀行之一瑞士銀行就宣布了存款負(fù)利率，而我們5年期以上的年貸款利率卻還是4.90%。
還有的朋友疑問(wèn)說(shuō)，我當(dāng)年的房貸利率是打折或上浮，是轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR合適呢還是固定利率合適？下面舉兩個(gè)例子：
1.假設(shè)你買(mǎi)房時(shí)，房貸利率上浮15%，房貸基準(zhǔn)利率為4.9%。那么，原來(lái)你的房貸利率為4.9%×（1+15%）=5.635%。以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作為基準(zhǔn)，5.635%－4.8%＝0.835%。那么你的房貸利率公式就是LPR＋83.5個(gè)基點(diǎn)，4.8%+0.835%還是等于5.65%。以目前的5年期4.65%計(jì)算，降息后你的房貸利率是4.65％+0.835％＝5.485%。以100萬(wàn)元房貸貸20年為例，每個(gè)月可少還84.94元；如果5年期的LPR為4.9%，你的房貸利率是4.9%+0.835=5.735，每個(gè)月就要多還56.93；如果五六年后，5年期的LPR為6.0%，你的房貸利率是6.0%+0.835=6.835%，那么每一個(gè)月的還款額是7654.26元，而選擇固定利率每月的還款額是6955.34元，兩者之間相差698.92元。
2.購(gòu)房時(shí)以房貸利率打85折為例，此前房貸基準(zhǔn)利率為4.9%。以前，你的房貸利率是4.9%×0.85=4.165%；以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作為基準(zhǔn)。4.165%－4.8%＝－0.635%。那么，你的房貸利率公式就是LPR－63.5個(gè)基點(diǎn)，以目前的5年期4.65%計(jì)算，你的房貸利率是4.65％-0.635％＝4.015%。以100萬(wàn)元房貸貸20年為例，每月可少還80元。假設(shè)5年期LPR為4.9%，房貸利率是4.9%-0.635%=4.265%，每個(gè)月要多還53.25元。還是設(shè)定為5年期的LPR為6.0%，你的房貸利率為6.0%-0.635=5.365%，每月的還款額是6802.85元，而選擇固定利率每月的還款額是6147.1元，每月要多還655.75元。
從上面的例子可以得出這樣一個(gè)結(jié)論：只要是LPR高于4.8%，選擇固定利率就比浮動(dòng)利率合適，LPR越高，兩者的差距就越大；LPR低于4.8%，固定利率就不如浮動(dòng)利率合適。也就是說(shuō)，選擇哪種還款方式，最終取決于你對(duì)未來(lái)LPR走勢(shì)的判斷。