<body> 臣財貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月29日訊，2017房價走勢最新消息：一線難降二線不跌 環(huán)京樓市保平安。這輪嚴(yán)厲調(diào)控在2017年依然會延續(xù)，由此帶來的房地產(chǎn)銷售、開工等指標(biāo)都會出現(xiàn)全面下滑。因此，多家研究機(jī)構(gòu)在預(yù)測報告中，均提出了“周期論”的觀點，認(rèn)為房地產(chǎn)市場從2017年伊始，已進(jìn)入下行“小周期”。
但對于市場最為關(guān)注和敏感的房價，業(yè)內(nèi)給出的答案卻是非常統(tǒng)一：盡管成交量可能會大幅萎縮，但房價并不存在大跌的基礎(chǔ)！尤其是熱點的一二線城市。
業(yè)內(nèi)分析，有四大推動因素支撐熱點城市房價在下半年重回上升趨勢：開發(fā)商資金充裕；一線城市與核心二線城市人口吸入能力，樓市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決；高地價帶來的成本壓力；政策的舉措較為理性，低利率環(huán)境仍然存在，都將給未來的房價帶來支撐。
供不應(yīng)求，地價難抑，一線城市就別指望降價
在政策全面收緊的市場背景下，全國樓市開始進(jìn)入新一輪的降溫周期。
根據(jù)調(diào)查，從實際簽約看，受到新政影響的22個城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實際跌幅達(dá)到了40%左右。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，“2016年11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，整體看，本輪市場調(diào)控將導(dǎo)致2016年4季度相比3季度起碼下調(diào)50%。據(jù)此估計，2017 年全國商品房銷售面積的同比下降幅度在15%左右?！?/p>
盡管樓市成交量大幅萎縮，但中金公司研究部分析員張宇表示，這并不代表房價就此一路下跌?！靶路渴袌?017年開年或?qū)⒊霈F(xiàn)量價齊跌態(tài)勢，但隨后降幅收窄，在下半年至年底，房價重拾上升態(tài)勢，全年表現(xiàn)或?qū)⒃俅纬^市場預(yù)期。”
1 2 3 4 5 下一頁 末頁無數(shù)人寄希望于政策的手能讓房價回歸。但安居客房產(chǎn)分析師綜合多方因素分析后指出，對于當(dāng)前的一線和熱點二線城市，政策的作用更多是延緩而非逆轉(zhuǎn)，“一線房價持續(xù)漲”并不算聳人聽聞。
限購、限貸令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房價“限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情，商品房供應(yīng)少，大多數(shù)城市商品住宅市場仍然處于供不應(yīng)求的局面。
市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，受限購政策的影響，2017年新開工增速下滑壓力較大。預(yù)計2017年全年新開工面積增速在5%以內(nèi)，新增住宅供應(yīng)減少。而2016年前9月新開工累計同增6.8%，預(yù)計全年增速在10%左右。2016年前10個月100大中城市累計住宅土地成交規(guī)劃建面同降13.1%，核心城市土地供應(yīng)大幅削減，預(yù)計2017年仍會控制供應(yīng)。
而據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交1416套，環(huán)比減少10套，成交面積15.52萬平方米，環(huán)比增加32%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自2016年11月份開始，北京商品住宅成交市場已逐漸進(jìn)入深度低迷周期，而受到此輪調(diào)控政策長期延續(xù)性的影響，12月份成交情況將持續(xù)低迷。不過從價格走勢來看，收緊調(diào)控尚未對價格走勢產(chǎn)生絕對性影響。
以往在遭遇收緊調(diào)控之后，項目較多并且體量較大的開發(fā)商為緩解資金壓力，會率先啟動調(diào)價，帶領(lǐng)市場進(jìn)入降價周期，但近年來受到自住房等保障性住房擠占之后的土地市場新特征，使得這一規(guī)律難以再現(xiàn)。
首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁以2016年出讓土地為例，僅7宗土地包含純商品住宅用地，純商住宅規(guī)劃建筑面積合計42萬平米，項目規(guī)模最大10萬平米，最小僅1.6萬平米。資金足、土地少成為目前房企所面臨的共同問題，而項目少、規(guī)模小則成為未來新房市場主要特征，受此影響，未來新房市場價格將持續(xù)堅挺。
而政策雖然志在防范房價上漲過快，也希望在短時間里頭見到成效，但高度分化的區(qū)域政策從另一個角度說明政策無意“矯枉過正”。一松一緊，頻繁轉(zhuǎn)向的政策有損威信，房價大幅下降也不是政策調(diào)控的目標(biāo)。
此外，在工作機(jī)遇、教育醫(yī)療等軟環(huán)境的吸引下，原有的三四線城市持續(xù)地向一二線城市輸入人口、財富。而隨著房價及物價的提高，其收入難以支撐生活的人士逐漸流出，正是這樣的人口的流動，最終促成“熱點大城市”、“超級大城市”。
從國際經(jīng)驗來看，超級城市形成過程中是房價持續(xù)上漲、非精英人群逐漸流失的過程。比如韓國人口5200多萬人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬人，占韓國總?cè)丝诘?5%。當(dāng)不斷有人口涌入，住房成了最大需求，難堪房價的人群逐漸流失。據(jù)韓國統(tǒng)計廳發(fā)布的“2015韓國移動人口統(tǒng)計”顯示，2015年首爾凈流出人口中，61.8%與住房有關(guān)。人口流失之下，房價非但未降反而繼續(xù)高漲，據(jù)韓國KB國民銀行統(tǒng)計，目前首爾市平均房價為1860萬韓元/坪(約合3.3萬元人民幣/平方米)，而仁川的房價僅為841萬韓元/坪，不到首爾房價的一半。
在我國國內(nèi)，北京、上海是公認(rèn)的“超級大城市”。
首頁 上一頁 1 2 3 4 5 下一頁 末頁盡管北京市今年以來加大人口調(diào)控力度，上半年全市常住人口同比減少了18萬，城六區(qū)常住人口出現(xiàn)由增到減的拐點，但人口總量依然達(dá)到2182.1萬人，超出年終2177萬人的調(diào)控目標(biāo)。每年不斷有新的帶有更多財富的精英群體進(jìn)入北京、上海，每年也將不斷有難以適應(yīng)“北上”而離開的人群，幾經(jīng)轉(zhuǎn)換，必然帶動房價緩步上行。
而超級大城市的巨量人口流入也帶來了對住房的需求，造成需求大房價高。因此，京滬等主要城市實際供應(yīng)量都在下降，而人流集中度還在提高。盡管這些城市的樓市或?qū)⒁蛘咧芷谶M(jìn)入調(diào)整期，期間房價或會有所波動，但是房價整體行情將會長期看好，2017年房價會漲得更高。
要知道，面粉也已經(jīng)不多了
地價不降，房價難抑。
想知道未來的房價走勢，當(dāng)下的土地價格應(yīng)該是最直觀的反映，熱點城市“地王”頻出就很說明問題。房企拿地成本提高?！案叩貎r、搶地潮”則可以概括2016年的土地市場。
作為樓市的供應(yīng)端，高地價無疑是高房價的另一個“罪魁禍?zhǔn)住?。?shù)據(jù)顯示，今年1-9月全國300個城市土地平均溢價率49%，較去年同期上升35個百分點；其中住宅類用地平均溢價率63%，較去年同期上升45個百分點。最新數(shù)據(jù)顯示：前11月40大房企拿地平均成本超6千同比2015年增幅高達(dá)50%。
有超過50%的土地成本普遍增加，這意味著未來房價上漲預(yù)期會更加強(qiáng)烈。根據(jù)數(shù)據(jù)整理，共有20家發(fā)債房企今年合計在14個城市拿地過48宗單價或總價排行在市場前100的高價土地。48塊土地的產(chǎn)出城市中，一線城市貢獻(xiàn)13宗，平均溢價率達(dá)77.6%，二線城市貢獻(xiàn)33宗平均溢價率達(dá)114.1%，三線城市貢獻(xiàn)2宗平均溢價率達(dá)308.9%。
首頁 上一頁 2 3 4 5 6 下一頁 末頁對于城市而言，土地資源是固定的，在住宅庫存有限的情況下，爭奪有限的住房資源也將是房價上漲動力。
2014年北京純商住宅用地的成交規(guī)劃建面僅200萬平方米，造成2015年預(yù)售面積銳減至604.65萬平方米，而2015年僅成交300萬平方米純商住宅用地，依然保持低位，造成2016年新增預(yù)售面積尚不足400萬平方米。亞豪機(jī)構(gòu)對此預(yù)測，“預(yù)計明年形勢更加嚴(yán)峻，今年僅出讓42萬平方米可售純商住宅，將直接導(dǎo)致明年住宅預(yù)售量的進(jìn)一步重挫?！?/p>
住宅供應(yīng)無以為繼的大背景疊加再次收緊的市場調(diào)控，使得近期純商住宅預(yù)售量深度觸底，郭毅認(rèn)為。此外，近期北京出讓的4宗土地當(dāng)中住宅部分均出現(xiàn)100%自持的結(jié)果，未來可售住宅持續(xù)減少的局面仍將加劇，房企惜售之余，未來北京純商住宅市場供需盡管雙雙持續(xù)走低，但依然會保持著供不應(yīng)求的市場格局，受此影響，純商住宅的市場價格也將繼續(xù)堅挺。
從上圖的純商住宅預(yù)售年度走勢當(dāng)中可以看出，2010年之前北京純商住宅年度預(yù)售面積基本維持在1000萬平方米以上，雖然自2010年開始出現(xiàn)逐年遞減的趨勢，直到2015年純商住宅預(yù)售面積開始進(jìn)入波谷，其根本原因在于土地供應(yīng)的萎縮。
出于對利潤率的保護(hù)，很多房企甚至不惜以較高的溢價率在一線城市和核心二線城市拿地。2017年一線城市和一些熱點二線核心城市吸引力不減，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。這勢必將引發(fā)房企高價拿地。
“四小龍”等熱點二線退燒，但房價維穩(wěn)
首頁 上一頁 3 4 5 6 7 下一頁 末頁隨著《意見》的發(fā)出，“以房控人”手段或會進(jìn)一步延伸至環(huán)京城市。意見中明確要求“嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場管控，嚴(yán)控人口規(guī)?！保谶@份國家七部委發(fā)出的意見中，著重提出京冀交界地區(qū)嚴(yán)控人口，風(fēng)向明顯。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步發(fā)酵，環(huán)京樓市會出現(xiàn)比較顯著的下調(diào)，“從整個市場來看，環(huán)北京區(qū)域里還得需要一定幅度的降溫，在相對合理的供需平衡的基礎(chǔ)之上，可能會形成一個很好的價格平臺。安居客房產(chǎn)分析師則表示，受新政的影響，住宅開發(fā)卻受到控制，本來就以呈上漲態(tài)勢的環(huán)京樓市，在旺盛的需求之下，或形成供小于求的局面，會在未來給環(huán)京圈樓市帶來更大的房價上行壓力。
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