上周開始傳聞的上海二手房房貸新政終于靴子落地了。今后上海買二手房申請(qǐng)房貸，銀行將按照“三價(jià)就低”的原則批復(fù)貸款數(shù)額。
這個(gè)“三價(jià)”，在剛開始傳聞時(shí)有各種不同的表述，目前的準(zhǔn)確表述是，“三價(jià)”指“合同網(wǎng)簽價(jià)”，“銀行評(píng)估價(jià)”，“涉稅評(píng)估價(jià)”。
新政一定會(huì)給二手房買家?guī)碛绊懀@點(diǎn)不容置疑，但究竟會(huì)對(duì)哪些買家產(chǎn)生影響？影響又會(huì)有多大？柯南今天的文章就跟大家深入地聊聊這個(gè)問題。
★新政前后，銀行批貸標(biāo)準(zhǔn)的差異
這次的新政規(guī)定銀行要按照三個(gè)價(jià)格中最低的那個(gè)價(jià)格作為貸款申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)。那么新政之前，銀行的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的呢？
新政之前，銀行實(shí)際一直執(zhí)行的是“二價(jià)就低”的原則。即網(wǎng)簽合同價(jià)和銀行系統(tǒng)評(píng)估價(jià)孰低，就按低的那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)貸款。
通常情況下，只要是不刻意“做高”合同價(jià)，那么銀行系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)都不會(huì)高于網(wǎng)簽合同價(jià)，這是銀行常規(guī)的操作手法，因?yàn)橐M量控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。
就目前銀行系統(tǒng)評(píng)估價(jià)實(shí)際運(yùn)作的情況看，只要房子本身不存在嚴(yán)重瑕疵，通常銀行評(píng)估價(jià)和符合市場(chǎng)正常水平的網(wǎng)簽合同價(jià)的價(jià)格差距不算太大。
實(shí)際操作中，網(wǎng)簽價(jià)若是符合市場(chǎng)正常水平，那么銀行大部分情況下是認(rèn)可網(wǎng)簽合同價(jià)，并按照網(wǎng)簽合同價(jià)給予審批，即便是略有出入，也是稍稍打些折扣而已。
新政情況下，實(shí)際上是在原來二價(jià)的基礎(chǔ)上又增加了一個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，即涉稅評(píng)估價(jià)。所以新政對(duì)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響以及影響度有多大，多廣，核心焦點(diǎn)就在這個(gè)新增加的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上。
★涉稅評(píng)估價(jià)的真相
早些時(shí)候網(wǎng)傳的三價(jià)版本，有些提到的不是涉稅評(píng)估價(jià)，而是交易中心核驗(yàn)價(jià)。有不少人會(huì)把這個(gè)交易中心核驗(yàn)價(jià)誤理解為目前實(shí)行的掛牌核驗(yàn)價(jià)?，F(xiàn)在這點(diǎn)已經(jīng)明確了，不是掛牌核驗(yàn)價(jià)，而是稅務(wù)評(píng)估價(jià)。
涉稅評(píng)估價(jià)到底是怎么回事呢？大家清楚嗎？柯南估計(jì)很多普通吃瓜群眾是一頭霧水的，就算知道點(diǎn)，也很可能是理解不透徹的。
涉稅評(píng)估價(jià)是二手房交易時(shí)，稅務(wù)部門委托有足夠資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)交易標(biāo)的房屋做出的價(jià)格評(píng)估，以此作為繳納各項(xiàng)交易稅收的稅基。
按照稅法的規(guī)定，網(wǎng)簽合同價(jià)高于涉稅評(píng)估價(jià)的，按照合同價(jià)為稅基交稅，網(wǎng)簽合同價(jià)低于涉稅評(píng)估價(jià)的，按照涉稅評(píng)估價(jià)為稅基交稅。
這樣做的目的是防止偷稅漏稅，換句話說，涉稅評(píng)估價(jià)就是稅務(wù)部門認(rèn)定的該交易房屋最低應(yīng)該賣的價(jià)格。
這個(gè)價(jià)格實(shí)際上屬于一個(gè)“下限值”的范疇，按照交稅的原則，這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不太低才對(duì)，實(shí)際中這個(gè)價(jià)格值卻是處于一種“不低也低”的狀況。
★新政中“三價(jià)”高低的差異
在不刻意違規(guī)操作的情況下，網(wǎng)簽合同價(jià)，銀行評(píng)估價(jià)，涉稅評(píng)估價(jià)這三者中，網(wǎng)簽合同價(jià)最終是三者中價(jià)格最高的概率最大。
銀行由于風(fēng)險(xiǎn)控制的緣故，自己系統(tǒng)內(nèi)的房屋評(píng)估價(jià)大多會(huì)是市場(chǎng)中各種評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)中較低的那個(gè)。
當(dāng)然前文中也提到過，只要網(wǎng)簽價(jià)格不是刻意違規(guī)“做高”，或是“做低”，而且房子也沒有嚴(yán)重瑕疵，那么銀行系統(tǒng)自己的評(píng)估價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)的還是大差不離的。
按照經(jīng)驗(yàn)分析，整體性差異在10%左右，很大一部分的二手房還不足10%。當(dāng)然，在收緊信貸的大背景下，今后銀行評(píng)估價(jià)也進(jìn)一步收緊亦未可知，至少目前大致是這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)。
關(guān)鍵的核心問題就是看涉稅評(píng)估價(jià)了，涉稅評(píng)估價(jià)的高低，上文中也概括了四個(gè)字“不低也低”。
“不低”指的是這個(gè)涉稅評(píng)估價(jià)的絕對(duì)數(shù)值不低，違規(guī)刻意過分做低網(wǎng)簽合同價(jià)大概率會(huì)通不過這個(gè)評(píng)估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。而且伴隨著上海房?jī)r(jià)波浪式地上升，涉稅評(píng)估價(jià)也在不斷調(diào)整上升過程中。
“低”指的是相比較市場(chǎng)的實(shí)際成交價(jià)水平，注意不是“網(wǎng)簽合同價(jià)”，涉稅評(píng)估價(jià)整體上要顯得低了點(diǎn)。
兩者之間的差異，因房齡不同，差異不同；因價(jià)格不同，差異不同。具體點(diǎn)講就是：
①房齡老的房子，兩者間的價(jià)差多半很小，甚至很接近，更有甚者可能會(huì)出現(xiàn)實(shí)際某套房子的真實(shí)成交價(jià)就是真實(shí)低于涉稅評(píng)估價(jià)的狀況；房齡新的房子，兩者間的價(jià)差多半就會(huì)大。
②市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格低，兩者間的價(jià)差多半小，市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格高，兩者間的價(jià)差多半就會(huì)大。
涉稅評(píng)估價(jià)和真實(shí)市場(chǎng)價(jià)之間的這種差異是真真切切存在的，這種差異并非某些文章中所說的那樣“不會(huì)有太大差距”，而是情況復(fù)雜，不同類型的房屋情況會(huì)截然不同，有些差距確實(shí)不大，有些差距卻是肉眼可見。
另外，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)分析，就目前涉稅評(píng)估價(jià)的整體水平而言，不少房子的涉稅評(píng)估價(jià)，即稅務(wù)認(rèn)定的下限值，多半比銀行系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)還要低些。
所以若銀行目前系統(tǒng)改造對(duì)接的稅務(wù)系統(tǒng)評(píng)估價(jià)只是稅務(wù)部門常規(guī)核準(zhǔn)稅收時(shí)所采用的最低值標(biāo)準(zhǔn)的話，那么“三價(jià)”中最低的那個(gè)價(jià)，正常操作情況下就很可能會(huì)落在涉稅評(píng)估價(jià)頭上。
當(dāng)然，在這點(diǎn)上，柯南還是疑惑的。因?yàn)檎邉偝觯骷毅y行也尚未全都開始具體執(zhí)行。是不是到時(shí)候銀行對(duì)接的稅務(wù)評(píng)估價(jià)不是單單一個(gè)下限值，而是一個(gè)區(qū)間值，或是對(duì)接時(shí)的稅務(wù)評(píng)估價(jià)經(jīng)過進(jìn)一步修正更加符合市場(chǎng)真實(shí)狀況尚未可知。
★對(duì)買房者實(shí)質(zhì)影響究竟多大？
一、對(duì)哪些買房者會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響？
“三價(jià)就低”的新政一定會(huì)影響到買房者的房貸申請(qǐng)，簡(jiǎn)單點(diǎn)講就是買房者很可能要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金且更少依賴貸款來買房。
但是不是所有買房者都會(huì)被實(shí)質(zhì)影響到呢？答案是：未必！會(huì)被新政實(shí)質(zhì)影響到的基本上會(huì)是那些需要貸到足額成數(shù)的買房者。
說得更加具體點(diǎn)就是首套需要貸足6.5成的，二套需要貸足3成的買房者，大概率會(huì)受到較大影響。
影響程度會(huì)大到怎樣，就看房屋的現(xiàn)有涉稅評(píng)估價(jià)和網(wǎng)簽合同價(jià)以及銀行評(píng)估價(jià)之間差距大小，這個(gè)差距可能的大小，前文中已經(jīng)做過具體分析了。
對(duì)于那些本來就不需要貸到足額成數(shù)的買房者而言實(shí)質(zhì)影響會(huì)較小甚至微乎其微。
舉個(gè)例子：假設(shè)買房者準(zhǔn)備買一套500萬的房子，首套首貸，但實(shí)際只需要貸款一半即250萬。這樣的房子銀行評(píng)估價(jià)通常在450萬上下，而涉稅評(píng)估價(jià)通常會(huì)更低些。
按照原來“二價(jià)就低”的貸款政策，以銀行評(píng)估價(jià)為貸款標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)人只要把貸款成數(shù)提高到5.6成就能滿足要求了。
如果以可能更低的涉稅評(píng)估價(jià)作為貸款標(biāo)準(zhǔn)的話，按照申請(qǐng)貸足額度辦，倒推出來的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是385萬左右，通常實(shí)際的涉稅評(píng)估價(jià)多半會(huì)高于這個(gè)價(jià)。
但如果同樣的狀況需要再多貸點(diǎn)，或是貸到足額，那么就很可能不成了，需要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金，尤其是在當(dāng)下新政陸續(xù)在各銀行準(zhǔn)備開始實(shí)行后，需要準(zhǔn)備現(xiàn)金或?qū)⒈纫郧耙佣嘈?/p>
二、影響究竟會(huì)有多大？
新政影響買房者的房貸，說到底就是買房者可能要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金。那么這個(gè)可能需要多準(zhǔn)備的現(xiàn)金大約會(huì)是多少呢？
從根本上講需要具體房子具體分析，無法一概而論。但是大致上會(huì)是價(jià)格越高的房子，可能需要多備的現(xiàn)金會(huì)越多，貸款成數(shù)需要越高的，現(xiàn)金準(zhǔn)備或許要越多。
這樣的準(zhǔn)備不是一定指要立馬有真金白銀的儲(chǔ)備，如果有可能就真不需要貸這么多款了。
這樣的準(zhǔn)備指的是至少要有應(yīng)付貸款不足的預(yù)案，在出現(xiàn)貸款不足情況時(shí)，有渠道或是人員能幫你解燃眉之急，渡過難關(guān)。
具體可能要多準(zhǔn)備的數(shù)額大致上，如果是要貸足成數(shù)的，無論是首套還是二套貸款，多則一成左右，少則半成左右；如果不需要貸足成數(shù)的或許不需要準(zhǔn)備或是適當(dāng)少準(zhǔn)備點(diǎn)就可以了。當(dāng)然還是必須根據(jù)具體房子的情況具體分析，這里只是憑經(jīng)驗(yàn)給到一個(gè)大概的判斷。
★能有效打擊“陰陽(yáng)合同”嗎？
“三價(jià)就低”的新政歸根到底是針對(duì)于銀行貸款的，是防止利用信貸杠桿過度投機(jī)，當(dāng)然難免會(huì)誤傷真正的普通買房者。
對(duì)于網(wǎng)上某些文章提到的或許能更加有效地打擊陰陽(yáng)合同的說法，柯南表示不太認(rèn)同。
陰陽(yáng)合同是長(zhǎng)期存在于二手房市場(chǎng)交易中的所謂“潛規(guī)則”，按照當(dāng)下的市場(chǎng)狀況，與其說是“潛規(guī)則”，不如干脆說是“明規(guī)則”。買房者和賣房者絕大部分都已經(jīng)知道甚者熟悉這樣的違規(guī)操作了。
市場(chǎng)中實(shí)際做這樣違規(guī)操作的案例中，買房者本身就屬于不需要貸足成數(shù)的情況，本身就是用減少貸款數(shù)額來?yè)Q取漏稅的違法收益。所以換句話說，只有那些對(duì)銀行貸款依賴程度低的交易才會(huì)有可能涉及到陰陽(yáng)合同的問題。
說白了，想要多貸款就大概率不能干“陰陽(yáng)合同”這樣違規(guī)的事，干“陰陽(yáng)合同”這樣違規(guī)的事，就要準(zhǔn)備好放棄貸更多款的權(quán)益。兩者無法同時(shí)得逞。
新政之下，或許還會(huì)讓那些不需要貸到足額成數(shù)但又對(duì)貸款總額有一定需求的買房者感到很不舒服，或許會(huì)出現(xiàn)想打歪主意，在保證貸款數(shù)額足夠的情況下，違規(guī)稍做低點(diǎn)網(wǎng)簽價(jià)漏稅的目的無法實(shí)現(xiàn)。這種情況下就更談不上打擊陰陽(yáng)合同了。
打擊陰陽(yáng)合同是必要的，但核心是要抓住陰陽(yáng)合同產(chǎn)生的根源，這個(gè)根源就是稅務(wù)評(píng)估價(jià)和真實(shí)市場(chǎng)成交價(jià)之間的差距的存在。
這種差距存在由來已久，一方面是因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)獲取的各種交易數(shù)據(jù)本身就存在不少水分，另一方面是由于這個(gè)評(píng)估價(jià)的調(diào)整并非時(shí)刻都在做，而是每間隔一段時(shí)間才調(diào)整一次，往往在市場(chǎng)變化迅速的時(shí)候跟不上市場(chǎng)的真實(shí)變化。
解決陰陽(yáng)合同頑疾的根本措施是積極地，經(jīng)常性地調(diào)整好稅務(wù)評(píng)估價(jià)，讓它最大限度地和真實(shí)市場(chǎng)交易價(jià)相符合，這樣就打掉了漏稅獲利的空間。
正所謂：天下熙熙皆為利來，天下攘攘，皆為利往。沒了足夠的獲利空間，誰吃飽了撐著去干違規(guī)的事情呢？
說到底，跟以往信貸政策相比，新政的關(guān)鍵還是要看銀行正在或是將要對(duì)接的涉稅評(píng)估系統(tǒng)的情況，具體講就是稅務(wù)部門給到的對(duì)接評(píng)估價(jià)是一個(gè)交稅下限數(shù)值，還是一個(gè)區(qū)間值。
目前新政剛出臺(tái)，各種疑問還很多，執(zhí)行過程中或許也會(huì)產(chǎn)生各種問題，或許還會(huì)一些的具體細(xì)則出臺(tái)指導(dǎo)操作。
新政既然出了，就必須執(zhí)行，如何執(zhí)行是銀行的事，但如何應(yīng)對(duì)則是每一個(gè)買房者的事了。
新政下買房或?qū)⒚媾R兩個(gè)不得已的選擇：準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金買滿意的房子，或是降低標(biāo)準(zhǔn)買不太滿意的房子。