過去二十多年里全國大部分城市房價都出現(xiàn)大幅度上漲，但也有部分城市房價走勢穩(wěn)定，例如山城重慶，作為全國常住人口最多的城市房價長期維持在低位，被稱為全國樓市洼地。而這種局面當然是因為當?shù)匦兄行У慕?jīng)驗，前幾天在創(chuàng)新經(jīng)濟論壇上，前重慶市市長黃奇帆就分享了樓市調(diào)控的心得，指出想要控制房價就必須要抑制炒作地皮。黃奇帆認為，只要做到任何房地產(chǎn)開發(fā)商在買賣土地的時候都用自有資本購買，把土地價格控制住了，房價就不會上去，因此必須要做到限制開發(fā)商從銀行貸款。只要把銀行資金端收緊，開發(fā)商才不會哄抬地價，這樣房價就會降下來。
從市場供需層面來看，樓市早就進入到供過于求階段，只要成本不出現(xiàn)大幅度上漲那么房價就會慢慢下跌，而我們唯一能控制的成本好像也只有土地價格了，畢竟在物價上漲的大背景下人工成本和建材成本很難不上漲。土地成本在房價中絕對占據(jù)大頭，土地價格上漲肯定會造成房價上漲，此前有數(shù)據(jù)顯示低價成本占據(jù)到最終房價的6.8成！這也解釋了為什么在前兩年頻繁出現(xiàn)“地王”的時候，周邊樓盤價格不斷上漲，所以只要把土地價格控制住了房價也就穩(wěn)定了。至于如何限制土地價格，黃奇帆給出的建議是收緊銀行對開發(fā)商的貸款，大家都知道在過去很長一段時間里開發(fā)商買地的資金都是從銀行那里借來的，有銀行當靠山，在喊價的時候一個比一個高，導致房價不斷上漲。因此只要規(guī)定開發(fā)商拿地的時候不能向銀行借款，那么開發(fā)商就會因為缺少必要資金支撐而理智，土地價格也就不會接連上漲，從根本上解決高房價問題。
實際上這一輪樓市調(diào)控中銀行也的確是這樣做的，從去年開始就在不斷收緊面向銀行的開發(fā)貸，甚至還有銀行暫時停止了面向開發(fā)商的抵押貸款業(yè)務，導致現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈越發(fā)緊張，有開發(fā)商透露，找了7家銀行才借來足夠房貸額度順利開盤。不僅是銀行在收緊面向開發(fā)商的資金口子，就連海外融資渠道也進行收縮，現(xiàn)在開發(fā)商在進行土地拍賣的時候再也不能像以往一樣財大氣粗了，報價幅度也一次比一次小。數(shù)據(jù)顯示目前全國住宅地價環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)8個月收窄，這說明銀行收緊面向開發(fā)商的貸款之后全國土地價格出現(xiàn)明顯下跌，而土地價格下跌，房價自然會出下跌，這也十分符合當前樓市表現(xiàn)出來的行情，只要繼續(xù)保持這種趨勢，房價肯定會出現(xiàn)下跌。
唯一的問題在于，收緊銀行貸款之后開發(fā)商生存處境就會變差，事實上在今年已經(jīng)有400多家開發(fā)商因為資金鏈問題而宣布破產(chǎn)，如果繼續(xù)保持當下的資金政策那么未來還會有更多開發(fā)商破產(chǎn)。對房地產(chǎn)開發(fā)商公司而言，樓市最美好的時代已經(jīng)結(jié)束，就像萬科董事長郁亮說的那樣，房地產(chǎn)單邊上漲時代已經(jīng)結(jié)束，接下里開發(fā)商想要繼續(xù)生存就必須接受更大考驗，至于后果誰也不知道，但有一點可以肯定的是，房價絕對不可能出現(xiàn)大幅度上漲了。