前融是指前融通常指房地產(chǎn)項(xiàng)目在符合“432”標(biāo)準(zhǔn)之前的融資，用于支付或者置換土地出讓金的融資。
開發(fā)貸就是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款。前融的限制要比開發(fā)貸的限制低，但同時(shí)后者受政策影響會比較明顯。
前融由于放款時(shí)間較早，項(xiàng)目階段較早， 故其風(fēng)險(xiǎn)和成本正相關(guān)，利率較高，通常在13-18%。開發(fā)貸利率會跟基準(zhǔn)利率相關(guān)，通常為基準(zhǔn)利率的1.25-1.5倍左右。由于前融利率相對較高，地產(chǎn)公司往往會在開發(fā)貸下來之后，用便宜的錢（開發(fā)貸）替代貴的錢（前融）。前融普遍的使用時(shí)間為3個(gè)月左右，開發(fā)貸放款后，會第一時(shí)間歸還前融資金，避免高額的利息開支。
在實(shí)際操作中，很多開發(fā)商會先辦理前融，成本高些，待達(dá)到辦理開發(fā)貸的時(shí)點(diǎn)，再用開發(fā)貸將前融替換出來。
通過這樣的路徑，開發(fā)商能從中直接用利息空手套白狼獲得土地，然后他們再用買來的土地去銀行做開發(fā)貸，在這個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商只要付出一點(diǎn)利息，那么他就能獲得一大筆錢去蓋房子。之后通過將融資成本加入到房價(jià)上，通過銷售回款獲取增值收益。
4 3 2是地產(chǎn)開發(fā)貸放款的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：
4 指的是四證齊全，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、不動產(chǎn)權(quán)證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；
3 指的是完成30%的開發(fā)建設(shè)投資，30%包括土地成本，一般地價(jià)的投資基本上在30%以上了，貨地比在3以內(nèi)的項(xiàng)目都可以滿足，即使大于3，在前期施工到正負(fù)零基本也滿足了。
2 指的是項(xiàng)目公司必須具備2級開發(fā)資質(zhì)，但一般項(xiàng)目公司為新注冊項(xiàng)目，其控股股東有2級資質(zhì)也可滿足。