企業(yè)抵押經(jīng)營貸款怎么辦理？

借款人提出申請，遞交相關(guān)資料。進(jìn)行評估、貸前調(diào)查、審批。審批通過，辦理抵押登記手續(xù)。發(fā)放貸款，借款人按合同定期歸還貸款本息。貸款本息結(jié)清，辦理抵押的撤押手續(xù)

申請條件年齡60周歲（含）以下的具有完全民事行為能力的自然人；能提供合法、有效、足值的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保；信用良好，具備按時(shí)足額償還貸款本息的能力。貸款用途　　企業(yè)經(jīng)營貸款僅限于借款人在投資經(jīng)營過程中的正常資金需求，不得用于證券、期貨和股本權(quán)益性投資，不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及用于國家法律法規(guī)明確規(guī)定不得經(jīng)營的項(xiàng)目。擔(dān)保方式和貸款額度企業(yè)經(jīng)營貸款抵押物需為個(gè)人（含第三人）或企業(yè)名下的住房、商用房、商住兩用房；貸款金額不得超過評估價(jià)值的80％。貸款期限貸款期限最長不超過10年（含10年）。貸款利率　　執(zhí)行人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率或適當(dāng)上浮。還款方式　　貸款期限在1年（含）以內(nèi)的，采用按月付息，分期還本或一次還本的還款方式；貸款期限超過1年的，采用按月還本付息方式。貸款流程◆ 借款人提出申請，遞交相關(guān)資料?！?進(jìn)行房產(chǎn)評估、貸前調(diào)查、審批。◆ 審批通過，辦理抵押登記手續(xù)?！?發(fā)放貸款，借款人按合同定期歸還貸款本息?！?貸款本息結(jié)清，辦理抵押房屋的撤押手續(xù)。需提供的資料◆ 個(gè)人身份證、戶口本、婚姻狀況證明?！?個(gè)人收入證明或個(gè)人資產(chǎn)狀況等還款能力證明?！?貸款用途證明（如購貨合同等）?！?房屋產(chǎn)權(quán)證（以第三人房產(chǎn)作抵押的，還需提供房產(chǎn)所有人身份證件及同意抵押的書面證明）?！?經(jīng)營實(shí)體的經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、財(cái)務(wù)報(bào)表。

抵押貸款辦理流程：主要有四個(gè)步驟，第二是銀行審貸，銀行對借款人擔(dān)保、信用等情況進(jìn)行調(diào)查，按程序進(jìn)行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。 第三是簽約，第四是發(fā)放貸款。

辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押雙方應(yīng)帶齊以下有關(guān)法律文件：1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人代表證明書；3、如代理人辦理，應(yīng)有法人代表或當(dāng)事人的授權(quán)委托書；4、借款合同(主合同)；5、抵押合同；6、抵押物的產(chǎn)權(quán)證明(包括《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證書》)；7、如果抵押物屬于合資企業(yè)或股份公司擁有，應(yīng)有董事會(huì)同意抵押的決議書。房產(chǎn)經(jīng)營貸款條件是指在貸款對象的范圍內(nèi)，借款單位向銀行申請貸款前應(yīng)具備的基本資格，其內(nèi)容：①借款單位的法人地位；②借款單位實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算；③借款單位的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。借款單位向銀行申請流動(dòng)資金貸款時(shí)，條件是：經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，依法注冊登記具有法人地位的企業(yè)；實(shí)行獨(dú)立核算，有健全的管理機(jī)構(gòu)；經(jīng)營貸款應(yīng)以房產(chǎn)等不稱產(chǎn)作抵押，在貸款的銀行開立結(jié)算帳戶。以上內(nèi)容參考：百度百科-房產(chǎn)經(jīng)營貸款

3月1日，有消息稱深圳以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營貸口子被收緊，抵押房產(chǎn)也要執(zhí)行住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)，該指導(dǎo)價(jià)比評估公司發(fā)給銀行的評估價(jià)更低。記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實(shí)施，預(yù)計(jì)其他銀行也將效仿。今年2月8日，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制（指導(dǎo)價(jià)）。目前，指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)在深圳四大行實(shí)施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農(nóng)村商業(yè)銀行也加入了隊(duì)伍，參考指導(dǎo)價(jià)來發(fā)放房貸。經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)評估按指導(dǎo)價(jià)打折“繼銀行按指導(dǎo)價(jià)上浮15%被政府辟謠后，經(jīng)營貸傳出最新消息，也按指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，四大行之一的中行即將執(zhí)行，抵押金額（放款額度）=面積×指導(dǎo)價(jià)單價(jià)×7成。目前中行已經(jīng)停止遞件?！?月1日，有消息稱經(jīng)營貸貸款額度將以指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)打7折。記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經(jīng)開始執(zhí)行，經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)的評估，以指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)打折。過去，銀行對中小企業(yè)發(fā)放以住房為抵押的經(jīng)營貸時(shí)，會(huì)找評估公司報(bào)價(jià)，并在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上打7折，留出安全邊際。由于房價(jià)多數(shù)時(shí)候是走在上升通道，評估公司的報(bào)價(jià)一般比市場實(shí)時(shí)的成交價(jià)格低，但評估公司每隔一段時(shí)間會(huì)調(diào)整評估價(jià)。有銀行業(yè)人士告訴記者，雖然評估價(jià)低于實(shí)時(shí)市場成交價(jià)，但仍比新發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)高出不少。也就是說，現(xiàn)在個(gè)人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會(huì)減少。上述人士預(yù)計(jì)，后續(xù)其他銀行也會(huì)跟進(jìn)。深圳四大行均已執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)放貸2月8日，深圳市住建局發(fā)布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時(shí)表示，二手房指導(dǎo)價(jià)格的形成，是以近一年深圳樓市網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，通過調(diào)查市場實(shí)際成交及銀行評估價(jià)，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對此承擔(dān)責(zé)任。此外，參考價(jià)也將會(huì)跟隨市場變動(dòng)進(jìn)行更新。深圳最早響應(yīng)住房指導(dǎo)價(jià)的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個(gè)隊(duì)伍，有銀行是正式發(fā)文，有銀行則是口頭通知。建行深圳分行明確根據(jù)住建局發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)，自2月23日起開始執(zhí)行。幾乎同時(shí)，農(nóng)行深圳分行也表示，新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，新政實(shí)施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)為貸款發(fā)放的重要參考，具體細(xì)則正在研究制定中。很快，四大行深圳分行都響應(yīng)了政府指導(dǎo)價(jià)。2月底，總部位于深圳的深圳農(nóng)商行也做出了類似表態(tài)。房貸按指導(dǎo)價(jià)上浮15%指導(dǎo)價(jià)畢竟只是參考，銀行放貸需要基于市場實(shí)際情況，按道理應(yīng)允許有一定的偏離度。這個(gè)偏離度到底可以有多大？曾有人在微博發(fā)布消息稱，二手樓按照指導(dǎo)價(jià)放款，可以上浮15%，即如果指導(dǎo)價(jià)10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時(shí)按照原評估價(jià)。但上述消息并沒有得到銀行的確認(rèn)，包括被點(diǎn)名的兩家銀行也未置可否。招商銀行深圳分行對記者表示，該行將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。建設(shè)銀行深圳分行則表示，為貫徹落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，該行將二手房成交參考價(jià)格作為個(gè)人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)，具體實(shí)施細(xì)則還在進(jìn)一步研究和完善中。多地嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市2020年以來，政府鼓勵(lì)銀行對小微企業(yè)主發(fā)放房貸，讓部分人看到了鉆政策漏洞的機(jī)會(huì)。相比住房按揭貸款，經(jīng)營貸價(jià)格更便宜且有額度，于是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經(jīng)營貸拿來還買房的貸款。監(jiān)測到這個(gè)動(dòng)向，去年以來，多地監(jiān)管部門發(fā)文，嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市。據(jù)記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個(gè)人，半年內(nèi)再申請經(jīng)營貸，銀行將不予批準(zhǔn)，6個(gè)月后根據(jù)實(shí)際情況授信。上海地區(qū)銀行對消費(fèi)貸、經(jīng)營貸展開自查追溯期，也接近6個(gè)月。今年1月底，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。北京銀保監(jiān)局2月20日在官網(wǎng)上表示，針對北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些投機(jī)炒房苗頭，金融管理部門主動(dòng)出擊密集亮劍，嚴(yán)密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。稍早一段時(shí)間，廣東銀保監(jiān)局通過窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式，部署全轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)開展快速自查，全面摸排有關(guān)情況，針對違規(guī)問題立查立改，嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程。

貸款批復(fù)后只要基準(zhǔn)利率不上漲，利率上浮是違規(guī)，你可以帶著自己的貸款合同去銀行要求放款！

直接把所在樓盤名稱、房產(chǎn)面積等信息告訴銀行客戶經(jīng)理，立即就能算出以這套房子抵押大概能貸到多少，但貸款額度可能比以前明顯減少。這是深圳二手房成交參考價(jià)格機(jī)制建立后，向銀行申請經(jīng)營貸時(shí)的情形。3月2日獲悉，中行深圳分行、上海銀行深圳分行已開始執(zhí)行以官方發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)作為參考依據(jù)，對經(jīng)營貸抵押的房產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，貸款額度為官方指導(dǎo)價(jià)的七成。對于這一最新變化，中行深圳分行沒有對正式確認(rèn)?！拔覀児烙?jì)很快也會(huì)調(diào)整，大家都看著大行，我們大概率也會(huì)跟大行走。”深圳某股份行人士說，雖然多家銀行已明確按揭貸款參考二手房官方指導(dǎo)價(jià)，經(jīng)營貸是否執(zhí)行同一政策，目前并不明朗，也沒有執(zhí)行細(xì)則，但國有大行確定后，可能會(huì)有更多銀行跟進(jìn)。由于二手房官方指導(dǎo)價(jià)低于實(shí)際市場價(jià)，也低于評估價(jià)，今后，在深圳申請房產(chǎn)抵押的經(jīng)營貸，貸款額度將會(huì)下降，而這可能會(huì)對實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)融資帶來一定程度影響。已有大行經(jīng)營貸執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)“現(xiàn)在要做就只能按指導(dǎo)價(jià)來做，沒法再按照以前的規(guī)則做了?！敝行猩钲诜中行刨J人士稱，經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)如何估值，目前雖然還沒有執(zhí)行細(xì)則，但該行已經(jīng)按照二手房成交參考價(jià)格機(jī)制放款，額度為抵押房產(chǎn)官方指導(dǎo)價(jià)的七成。根據(jù)媒體近期報(bào)道，中行深圳分行已下發(fā)通知，包括二手房按揭貸款、房產(chǎn)抵押類等涉房類貸款，額度按照政府發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格執(zhí)行。記者就此向中行深圳分行求證，截至發(fā)稿該行尚未正式回復(fù)。除了中行深圳分行，還有部分銀行的經(jīng)營貸也已參考官方指導(dǎo)價(jià)，對抵押房產(chǎn)進(jìn)行估值，其中就包括上海銀行?！澳苜J多少要根據(jù)抵押房子的定價(jià)，自己在手機(jī)上查一下樓盤單價(jià)，再看一下房子面積，就能算出來大概可以貸多少錢?！鄙虾ｃy行深圳分行人士稱，該行經(jīng)營貸的額度也是參考二手房產(chǎn)官方指導(dǎo)價(jià)評估后，按照估值的七成放款。按照二手房指導(dǎo)價(jià)對經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)定價(jià)，還不是銀行的主流做法。另一家大行深圳分行回復(fù)，該行已將官方指導(dǎo)價(jià)作為二手房按揭貸款的重要參考依據(jù)，但由于監(jiān)管政策還不清晰，也沒有執(zhí)行細(xì)則，房產(chǎn)抵押類經(jīng)營貸、對公貸款暫時(shí)還未調(diào)整。而另一家大行深圳分行則未表明經(jīng)營貸政策是否已經(jīng)調(diào)整。北方某股份行信貸人士說，由于政策不明朗，該行的經(jīng)營貸門檻有所提高，但仍在正常進(jìn)行，對不同業(yè)務(wù)區(qū)別對待，企業(yè)股權(quán)剛剛過戶、經(jīng)營不能支撐貸款等情形的經(jīng)營貸目前已經(jīng)不能做了。而更多銀行仍在觀望之中。二手房成交參考價(jià)格機(jī)制建立后，抵押房產(chǎn)如何估值，由于政策并不明朗、缺乏執(zhí)行細(xì)則，不少銀行都對經(jīng)營貸業(yè)務(wù)持觀望態(tài)度。某中小銀行人士透露，受前述原因影響，該行的經(jīng)營貸雖然仍在接單，但卻沒有放款。華南某股份行深圳分行人士稱，隨著二手房按揭貸款政策調(diào)整，經(jīng)營貸是否也同步跟進(jìn)、如何跟進(jìn)，該行內(nèi)部還在進(jìn)行討論，但目前還沒有形成最終結(jié)果。銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，股份行、城商行等中小行都在觀望國有大行，隨著中行開始將二手房官方指導(dǎo)價(jià)作為經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)估值、確定貸款額度的依據(jù)，未來可能會(huì)有更多銀行跟進(jìn)?！按蠹叶荚诳粗笮?，我們大概率也會(huì)跟大行走，只要大行確定了，我們就會(huì)跟進(jìn)?！蹦彻煞菪猩钲诘貐^(qū)支行行長說，在經(jīng)營貸、小微企業(yè)貸款領(lǐng)域，國有大行是主力，大行確定后，中小行也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。多個(gè)環(huán)節(jié)受影響無論是房屋交易還是按揭貸款，房屋估值、定價(jià)都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。官方指導(dǎo)價(jià)建立后的定價(jià)機(jī)制，已開始向二手房交易、評估、按揭貸款、抵押類對公貸款等與二手房相關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)傳導(dǎo)?！胺慨a(chǎn)抵押經(jīng)營貸如果也跟二手房按揭貸款一樣，那直接按官方指導(dǎo)價(jià)定價(jià)就行了?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L說，銀行發(fā)放房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款時(shí)，都要委托評估公司評估，最終按照評估價(jià)的七成放貸。若以二手房官方指導(dǎo)價(jià)作為抵押房產(chǎn)定價(jià)依據(jù)，就不需要評估這一程序了。光大銀行深圳分行2月20日在內(nèi)部通知，以官方發(fā)布的二手住房成交價(jià)作為按揭貸款參考依據(jù)。隨后，四大行深圳分行的二手房按揭均已執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)房貸。股份制銀行中，平安銀行深圳分行也在2月27日公告，該行在深圳地區(qū)以所在住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格作為辦理二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，與四大行不同，該行不僅將二手住房成交參考價(jià)格當(dāng)作參考標(biāo)準(zhǔn)，還作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在貸款環(huán)節(jié)，除了購房者實(shí)際承擔(dān)的首付比例提高外，經(jīng)營貸、房產(chǎn)抵押類對公貸款也都會(huì)受到一定影響。某城商行中高層人士說，雖然評估價(jià)低于實(shí)際市場價(jià)，但仍要高于新發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)。今后，在深圳申請房產(chǎn)抵押貸款額度將會(huì)明顯減少，部分實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)、中小企業(yè)的融資可能會(huì)受到影響。某城商行人士此前也稱，該行的個(gè)人住房抵押貸款額度上限已經(jīng)從年前的1000萬元，調(diào)整到800萬元至1000萬元，而且審核、放款條件較為嚴(yán)格，1000萬元以上的經(jīng)營貸只有大行有額度、利率略微寬松。而從某大中型銀行信貸人士處獲悉，目前該行經(jīng)營貸單筆額度上限一般為700萬元?！爸饕€是對小微企業(yè)影響大，對大中型企業(yè)影響不會(huì)太大?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L說，一方面大中型企業(yè)融資渠道多元化，房產(chǎn)抵押類貸款本來就不是主要融資來源；另一方面從實(shí)際經(jīng)營來說，大中型企業(yè)也很少將資金用于炒房。小微企業(yè)融資或受影響“如果抵押的房產(chǎn)直接參考二手房指導(dǎo)價(jià)，那么接下來一段時(shí)間，小微企業(yè)融資可能會(huì)很困難。”上述城商行人士說，二手房指導(dǎo)價(jià)不僅低于市場價(jià)，而且低于評估價(jià)，這會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押的經(jīng)營貸額度下降。根據(jù)銀行業(yè)人士介紹，抵押的個(gè)人住房評估價(jià)通常為市場價(jià)的七成，最高八成，再打個(gè)八折放貸，最終貸款相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值的60%左右。他舉例稱，市場價(jià)1000萬元的房產(chǎn)，能從銀行得到600萬元貸款。而參照官方指導(dǎo)價(jià)作為評估價(jià)，貸款額度可能只有500萬元?！盀榱朔乐褂袑?shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)被‘錯(cuò)殺’，到時(shí)候出臺針對性措施也說不定，避免對實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來不利影響?！鄙鲜龉煞菪兄行虚L說，個(gè)人住房抵押貸款執(zhí)行細(xì)則出來之后，銀行也會(huì)在市場需求和自身業(yè)務(wù)發(fā)展上做出平衡。上述北方股份行信貸人士也稱，該行目前對經(jīng)營狀況、信用記錄優(yōu)良、貸款確實(shí)用于經(jīng)營的抵押類經(jīng)營貸，仍然采取傾斜政策，可以按照市場評估價(jià)的七成發(fā)放貸款。上述大行信貸人士稱，雖然該行經(jīng)營貸單筆最高為700萬元，但資質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)營狀況與貸款額度、用途匹配的企業(yè)，額度也可以放寬到700萬元以上，最高可以達(dá)到1000萬元。

我行接受產(chǎn)權(quán)明晰，變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物?！緶剀疤崾尽勘仨殱M足以下條件哦:① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評估現(xiàn)值在10萬元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過30年。⑥ 原則上不接受閑置超過6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物；

1.須經(jīng)國家工商行政管理部門批準(zhǔn)設(shè)立，登記注冊，持有營業(yè)執(zhí)照;2.實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，具有按期還款付息的能力;3.有一定的自有資金及產(chǎn)品市場，同時(shí)生產(chǎn)經(jīng)營需要有效益;4.遵紀(jì)守法，按規(guī)定在銀行開立基本賬戶和有一般存款賬戶;5.資產(chǎn)負(fù)債率等須符合銀行的要求不同貸款方式的企業(yè)貸款條件不同：在符合上述基本要求之后，企業(yè)可以自主選擇適合自身特點(diǎn)的貸款種類。其中常見的兩種貸款種類種分別為：企業(yè)抵押貸款和企業(yè)信用貸款。